第一部分：土地开发流程与一、二级开发

一、土地生命周期

二、土地开发的几个环节

1、城市进入性     2、区域开发商业模式设计    3、定位与规划；

4、区域运作策略与土地营销                    5、区域增值

三、一、二级开发的差异性

四、土地开发的法律问题

1、国家对土地开发的法律规定；

2、地方政府对土地一级开发中的相关法律问题；

3、相关规定带来的操作问题。

第二部分：一级开发的模式与案例分析

一、一级开发模式分析

1、全程运营模式及要点解析

案例研究：亚龙湾一级开发浅析

2、主导整合模式解析及操作要点与成功要素

案例研究：海南清水湾一级开发浅析

3、一级主导开发模式及操作要点与成功要素

案例研究：天津泰达城一级开发浅析

4、一二级联动开发模式操作要点与成功要素

案例研究：南京吉山产业园一级开发浅析

5、公建代建开发模式及操作要点与成功要素

案例研究：阜阳一级开发浅析

二、国内一、二级土地了联动开发成功案例分析

案例1：金融街惠州金海湾项目----陌生区域一、二级开发捆绑案例。

1、发展历程讲解    2、发展定位与规划调整    3、合作方式    4、排他性土地控制策略

5、土地获取方式    6、启动策略              7、城市设施建设与区域土地开发

案例2：扬州广陵新城开发----典型三线城市一级开发；

1、发展历程讲解                         2、定位思考与功能确定

3、历史文化名城与区域开发的价值结合     4、一级开发中的政企合作

5、一、二级开发联动实现措施             6、一级价值兑现实现流程

案例3：青岛即墨 南山嶺海（8000水城）----大都市边沿一级开发；

1、发展历程讲解

2、开发企业介入机会与土地获取条件

3、定位与规划调整策略（及效果分析）

4、公共设施（会展中心、五星级酒店等）开发与在一级开发中的作用

5、二级市场价值定义一级土地价值的开发策略

6、一级开发控制二级土地的措施

7、二级开发与公共设施开发的互动性分析

8、政府对一级开发的支持

第三部分：一级开发、一二级联动问题解析（结合案例）

一、土地流转方式

1、土地性质    2、土地指标    3、土地流转进程安排    4、土地流转中的成本概算

二、资金流转方式

1、合作投资方式      2、投资概算      3、投资计划（年度、季度）；

4、投资与收益关系概算（年度、季度）   5、资金监控方式。

三、合作方式（合作协议中明确）

1、合作方的权利    2、合作方的责任（各方干什么）

3、合作决策机制    4、土地增值收益分成方式与核算机制

第四部分：基于一二级联动开发的企业商业模式模拟分析

一、项目情况（城市/区位/用地指标等）

二、项目利益相关者目标要求分析（政府/企业/市场消费者/投资者等）

三、项目商业模式简析（相关利益者的关系）

1、项目平台价值分析

Ø土地升值价值      Ø市场二级开发价值

2、规划的多维度分析

Ø多目标实现分析       Ø开发空间或资源的平衡性分析

Ø市场目标价实现分析及企业投入或整合资源能力分析

3、项目风险控制点分析：

Ø拆迁分析；

Ø规划变更分析；融资渠道及成本分析；

Ø政府信约束分析（政府领导变更/供地指标计划/拆迁进度控制/供地价格变更等）

4、基于项目规划定位的目标实施策略：

Ø举例旅游地产：重点旅游设施选择与运营，一级土地和二级地产与旅游的配合开发（节奏/规模/质量）；关键品牌资源的整合开发（酒店/高尔夫等）/经济分析。

5、商业模式构建：

Ø企业：主体开发权/规划控制权/开发控地权（指标供应/土地上市价格/优先取地/开发时间和空间顺序和进度）和利益分成（分成比例/资金流转方式和时间节点效率/）；

Ø政府责任（审批和办证等/主导拆迁/外围基础设施建设/区域价值营销等）

第五部分：一级开发与一、二级联动中的成本、风险防范

一、一级开发中的成本构成

1、总的成本构成

2、各成本项的构成与比例关系；

3、各成本项的影响因素；

4、各成本项对一级开发总成本的影响。

5、成本控制风险与关注因素。

二、土地一及开发与一、二联动开发中风险与控制（结合案例）

1、一级开发收益来源及影响要素

2、影响一级开发收益因素

Ø收益路径不清晰、成本控制不可控、政府诚信不可靠、市场实现不可行、投资节奏不合理…

3、投入成本风险

Ø拆迁成本的不可控           Ø政府成本的不可控（管理成本的不可控）；

Ø关键设施的假设成本不可控   Ø开发周期的不可控。

4、规划实现的风险

Ø商业不可实现、产业不可实现、公共设施不可实现、规划导致经济不可实现。

5、进程不可实现风险

Ø政府换届导致的剔出风险      Ø土地出让实现风险

6、土地开发中的拆迁问题

Ø拆迁难题（拆赔比、安置、赔付方式及土地置换）

Ø拆迁的成本、变化           Ø拆迁风险及控制

7、增值收益分成实现风险

Ø土地财务管理制度                Ø制度导致的企业财务风险；

Ø产业基金资金流转                Ø设立政府企业设施投资资金流转；

Ø分块取地转让（合作）资金流转    Ø成功案例一级开发分成收益财务实现流程

8、规避一级开发收益风险的模式设计探索

第六部分：一、二级开发联动开发实现方式（土地控制方式）

1、土地控制含义及控制方式

2、合作协议控制

3、规划控制——控制要点、城市案例启示。

4、关键设施控——制控制要点、城市案例启示。

5、流程控制——控制要点、城市案例启示。

6、其他控制方式

第七部分：一级开发与一、二级开发中的政企合作模式

一、政企合作模式

1、政企合作投资模式

Ø股份构成关系；

Ø出资方式与界定；

Ø企业垫资（代垫政府股本）返还方式与计息方式；

Ø股份与增值收益的关系…

2、政府合作的管控模式

Ø管理架构设计       Ø管理层人选界定

Ø决策机制与流程     Ø资金管理、投资决策机制与管理…

3、政企合作中权、责、利界定

Ø政府的权、责、利   Ø投资企业的权、责、利   Ø合作组织的权、责

二、政企合作协议要点（结合案例）

1、一级开发协议的主要内容与结构；

2、结合案例（成功合作协议、失败合作协议）合作协议的关键点讲解：

Ø合作协议中关于“股份构成”的规定；

Ø合作协议中关于“土地指标”的规定；

Ø合作协议中关于“投资强度与节奏”的规定；

Ø合作协议中关于“公共设施投资与管理”的规定；

Ø合作协议中关于“投资方及其合作单位获取土地方式”的规定；

Ø合作协议中关于“经营性基础设施投资”的规定……

第八部分：现场讨论与课程小结