上海：金九银十楼市交出3年来最差成绩单

　　21世纪不动产上海区域市场中心的统计数据显示，9月前12天全市新建商品住宅成交1648套、19.8万平方米，较8月同期分别降3.9%和1%，同比则回落58.4%、54.4%。其中，1648套的成交水平为近3年同期最低，而与最高的2007年相比，仅有其9月份日平均成交套数的3天水平。

　　而九月第二周(9.5-9.11)，全市交易量时隔三周再度跌破千套水平，仅成交911套、11.1万平方米，环比下降29.16%、27.21%，成交量与与去年同期水平相比下滑56.44%；而今年中秋节期间(9.10-9.12)楼市成交也颇为冷清，仅成交346套、3.79万平方米，比去年中秋回落64.3%、63.5%。

　　德佑地产研究主任陆骑麟认为：整个九月上旬，全市商品住宅成交量仅仅相当于去年同期的一半，在最近五年中也仅仅略高于2008年同期的水平，楼市将很可能将面临2008年以来最为黯淡的“金九”。

　　进入九月第三周，上海中原地产相关数据显示，成交形势依然没有改观。该周(9.12-9.18)住宅市场交易量为11.57万平方米，共计1052套，虽然环比有所上扬，但与去年同期水平相比依然下滑58.33%。

　　从各阶段的数据可以看出，九月过半，市场成交并不旺盛，“金色”未显。

　　低总价占优

　　刚需决定“金九”成色

　　在各种调控政策的影响下，层层购买力成为了“圈外”人士而不得入市，能够承担得起目前房价水平并且具备购买资格的群体对市场需求保持在一个较为稳定的水平，目前来看购买的主力为首套自住性需求以及部分改善性需求，投资需求调控限制效果已经显露。

　　九月第二周，公寓成交量下滑，但成交均价却陡增17个百分点，达到24578元/平方米，这主要是受外高桥板块的仁恒森兰雅苑大平层火爆销售的影响所致。而亚军——位于嘉定主城区的风荷丽景公寓则为刚需项目，成交均价为13380元/平方米，与仁恒的高价形成了鲜明反差，同策咨询研发中心分析人士表示，虽然有仁恒森兰雅苑的一枝独秀，但在目前政策的严控之下，“金九”市场仍然以刚需产品为主力。

　　从方方地产咨询机构提供的数据来看，9月1日-14日的公寓成交排行中，以8 月底新上市的仁恒森兰雅苑高居榜首。但除仁恒森兰雅苑外，其余高端公寓楼盘成交套数均在10套以下。而从该排行榜还可看出，成交面积在2000平方米以上的楼盘绝大多数为刚需盘。

　　9月14日，全市公寓产品共61个楼盘成交138套、13045平方米。来自宝山淞南高境板块的美岸栖庭连续3日位列成交冠军榜首，据了解，该案在售户型为46 平方米的1房以及63-70平方米的2房，均价25000元/平方米。1房总价78万元起，2房总价120万元起，备受年轻刚需客户的青睐，在冷淡的市场背景下依然成交喜人，连续3天荣登成交桂冠。

　　此外，经济类别墅也以高性价比吸引刚改客户出手。根据方方地产咨询机构数据显示，在9月过半后的别墅成交排行榜上，玲珑湾城和中锐龙湾1号分列冠亚军，其二者均为经济型别墅。中锐龙湾曾在开盘伊始，便因万元均价(10626元/平方米)遭热购。上海搜房网数据监控中心分析师黄漪认为，该项目的热销得益于其较低的总价，加之开盘推出低至93折的购房优惠，热销也在情理之中。

　　同策咨询研发中心分析人士表示，从目前市场情况来看。小户型，尤其是能做到如经适房这类的70平方米两房的商品住宅，无论在何时都将会热度不减。

　　供应平稳

　　显示“金九”另一种可能

　　相关数据显示，继九月第一周(8.29-9.4)的20.7万平方米后，九月第二周(9.5-9.11)全市新增供应达到24.2万平方米，环比增加16.64%，与去年同期水平相比下降12.49%。且不乏推盘量在3万平方米以上的大体量项目。但大体量项目多为高端住宅，最低预售报价皆在6万元/平方米以上或略低于6万元/平方米，占总供应面的38%。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔指出，普通住宅成交低迷，豪宅或成9月亮点，原因在于九月第二周此类项目的批量上市和年内相对不错的表现。但也有相关分析人士表示，虽然近期中高端公寓市场的成交有所回暖，但这部分项目的后续房源相对匮乏，也使其在供应量上落后于性价比相对较高的刚需房源。

　　虽然九月伊始，市场成交并不理想，但从市场供应来看，9月份开发商推盘力度有所增加，显示开发商对于这个时间节点的看重，配合以楼盘销售中相应优惠措施的推出，无疑会助力九月楼市。

　　上海搜房网数据监控中心分析师汤正魏就指出，在走出了金九首周的开盘低谷后，近几周楼市供应量虽未出现井喷的局面，但基本在一个较为稳定的数量。同时很多开发商也不愿放弃传统的楼市旺季，有越来越多的项目表现出将在9-10月中推盘的意愿。另据上海搜房网数据监控中心截至9月15日统计，9-10月期间预计将有93个住宅项目开盘或加推，随着假日房展的临近，沪上楼市或将迎来真正的开盘高峰。

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