第一章2014年房地产市场走势分析与成本管理策略

一.2014房地产形势分析与成本管理策略

1.国家宏观经济分析与新型城镇化发展战略
2.中国城市房地产发展阶段及特征分析

3.调控对城市房地产市场的影响及应对策略
4.当前行业发展面临的三大问题与六点建议
5.房地产业微观大局---成本要领先

6.成本管理根本之道---全过程精细化

二.房地产作业过程与成本形成
1.成本管理之道—建立目标责任成本管理体系
2.房地产企业成本控制链
3.成本管理方面容易存在的三大误区、三个混淆
4.成本管理管什么？--进行全成本精细化管理
5.成本如何控制？--全过程目标成本管理体系

6.成本管理是房地产企业未来的生命线

第二章 房地产目标成本与责任成本、动态成本体系深度解析

一.房地产目标成本与责任成本、动态成本体系解析

1.目标成本的定义及构成

2.房地产开发成本科目归集与分解要求

3.关于制定成本目标的一般做法

4.目标成本制定的要求

5.目标成本谁来制定？如何制定？

6.目标成本分解为责任成本的要求

7.目标成本分解为责任成本的目的——落实问责制

8.目标成本分解为责任成本的方法

二.责任成本的落实监控、反馈评估及考核

1.成本目标实现的方法

2.责任成本的具体落实

3.责任成本落实的关键节点和对应措施

4.成本形成阶段——设计阶段的成本控制

（1）方案优化 （2）限额设计 （3）图纸会审与交底

5.成本确定阶段——招标、签约阶段的成本控制

（1）承包方式   （2）评标原则

（3）材料设备供货方式：甲供？认质认价？乙方全包？

（4）材料设备样板：样板、品牌是否齐全

（5）付款方式：预付款、进度款支付的频率与额度

（6）合同会签中商务条款把关

（7）在评标过程中,将招标结果与责任目标成本比较分析,为定标作参考。

6.成本实现阶段——施工阶段的成本控制

（1）建立成本变更预警制度（2）加强现场签证的管理

（3）按月审结   （4）成本统计反馈、动态监控

（5）目标的考核：召开成本月度会与KPI挂钩

三.动态成本的实时跟踪监控

1.动态成本的构成与控制

2.控制手段：动态成本信息周报模板表、动态成本信息月报模板表、成本调度会汇报PPT模板、竣工成本报告标准模板 

四.无效成本的控制

五.责任成本评估与绩效考核

六.建立并运行成本管理体系

第三章 房地产成本全程控制暨拿地、前期、规划设计、预算、合同、招投标、工程实施、销售、物业

一.土地获取阶段成本控制

1.土地开发成本的组成   2.如何控制土地成本

二.几类土地拓展要慎之又慎

三.房地产前期与规划设计阶段成本控制

1.图解房地产开发项目前期发展环节成本控制措施

2.前期策划和设计阶段（项目策划、方案设计、初步设计、 施工图设计）影响整个房地产项目投资成本在80%以上。

3.项目论证阶段成本控制要点

4.项目拓展论证阶段的成本控制重点在于控制土地成本5.设计阶段的主要经济指标：

  容积率、建筑占地面积、单方钢筋含量、单方砼含量、  窗地比、建筑周长面积比

6.方案设计阶段、初步设计阶段成本控制要点

7.设计机构选择与规划设计阶段投资控制策略

8.结构钢含量、景观造价、样板区造价等控制重点

9.方案规划、规划报批及扩初设计等控制重点

10.基桩、施工图、装修方案、功能设计等控制重点

四.预算、合同、签约与工程实施阶段成本控制

6.采购的重要性：采购既服务于质量、成本、设计、进度，采购又引导了质量、成本、设计、进度。

7.万科采购模式：集中采购、单项目采购

8.采购管理概要流程

9.材料及设备采购环节的成本控制

六.工程预决算环节成本控制要点

1.工程预决算环节的成本控制难点

2.监控信息这些信息的来源

七.营销推广与物业环节的成本管理

1.销售环节的成本按比例控制

1.项目实施阶段成本管控

2.工程实施阶段成本管理核心要素：进度、质量、风险

3.工程实施阶段成本管控重点

（1）如何优化施工方案

（2）工程招标和签订合同时的风险防范

（3）合同变更( 包括：经济签证、设计变更、技术洽商）所产生的合同金额变化及时对目标成本进行调整。

4.所有延迟、返工和风险终将成为成本

五.房地产投标采购环节的成本管理

1.建立统一的采购、招标制度

2．项目工程和主要部件，以集中和集团采购、招标为主

3.建立产品标准化体系，优化产品结构，加大单品采购规模，尽量实现部品的通用化。

4.标杆企业采购模式---解读万科采购模式

5.采购带来收益--- 采购是企业成本控制的首要环节，

采购环节节约1%，企业利润将增加5%-10%。

2.销售涉及的部门比较多，所以各部门乃至总经理都需要分工负责这部分的控制职能。

3.销售环节的一些操作会对入住和物业管理产生重要的影响，所以这个环节的成本控制也必须有长线考虑。

八.物业管理成本控制要点

1.房地产公司在物业管理方面支出费用的来源

2.客户服务中心担负着这一环节的主要控制工作

3.物业管理成本的控制原则

九.各部门职责与相互协作：投资部、设计部、研发部、工程部、财务部、成本部、采购部、营销部、物业部

第四章 房地产工程成本精细化控制的系统方法和实用工具操作实务

一.工程成本管理实务操作

1.工程合同管理操作【违约和解案例】

（1）房地产合同精细化管理框架

（2）房地产合同策划起草审查管理

（3）工程合同对成本的跟踪与控制

2.价款支付管理操作【超付和解案例】

（1）价款支付实务   （2）工程进度款支付

（3）开发商如何加强工程预付款控制

3.工程结算管理操作【结算实战案例】

（1）国家计价规范对于办理竣工结算的相关规定

（2）国家计价规范对与工程结算争议处理的相关规定

（3）标杆房企工程结算管理节点、流程、程序集指引

（4）工程结算的重要事项

4.工程计价模式选择实战分析

（1）费率招标、定额计价模式解算招术

（2）清单招标、图纸包干的优缺点及结算招术

5.项目施工阶段工程成本关键环节精细化管理：

（1）工程施工合同、预付款、计量、价款调整

（2）工程进度款支付、变更、现场签证、索赔管理

二.工程成本控制工具实务操作

1.价款调整控制工具操作要领 【价款调整案例】

（1）价格指数法 

（2）造价信息调整法

（3）价款调整重点内容

2.工程变更控制工具操作要领 【变更实战案例】

（1) 变更主要因素与流程（2）开发商对变更控制策略

（3）变更签发原则与方法（4) 变更价款计算与确定

3.现场签证控制工具操作要领【签证管理探讨】

4.施工索赔控制工具操作要领【避免索赔实战案例】

（1）主要内容与计算方法（2）开发商应对策略

（3）承包商索赔策略    （4）反驳承包商索赔策略

三.房地产开发项目工程成本失控的原因分析

第五章 房地产项目“12个里程碑”及“42个关键节点”暨万科、龙湖、中海等标杆房企成本实战案例分享

一.房地产成本“12个里程碑”及“42个关键节点”

1.里程碑：国土证取得  【5个关键节点】

2.里程碑：项目定位完成【4个关键节点】

3.里程碑：规划方案通过【13个关键点】

4.里程碑：开工【里程碑、关键节点】

5.里程碑：项目贷款到位【3个关键节点】

6.里程碑：达到预售条件【关键节点：获得预售许可证（形象进度条件各地不同）】

7.里程碑：开盘【关键节点正式开盘销售(蓄客、资料)】

8.里程碑：销售合同额完成50% 【3个关键节点】

9.里程碑：销售合同额完成75%【关键节点同上】

10.里程碑：主体封顶【4个关键节点】

11.里程碑：竣工验收（一房一验）【4个关键节点】

12.里程碑：交房（物业承接验收、移交）【2个关键点】

二.各部门职责分解：投资部、设计部、工程部、财务部、成本部、采购部、营销部、客服部、物业部

三.万科全过程成本精细化管理剖析【万科案例】

1.万科全过程成本管控关键点

2万科前期发展环节成本控制措施

3.万科规划设计环节成本控制措施

4.项目工程施工环节成本控制的要点

5.项目招投标、材料设备采购环节成本控制要点

6.工程预决算环节的成本控制要点

7.开发项目期间费用成本控制要点

8.开发项目销售与物业管理成本控制要点

四.龙湖地产细节式成本管理体系解析：【龙湖案例】

1.龙湖的成本管理与传统成本管理的区别

2.龙湖成本管理的特征

3.投资策划及置地阶段成本管理操作

4.项目启动阶段与方案设计阶段成本实务操作

5.初步设计及施工图设计阶段的成本实务操作

6.工程实施阶段成本管理与竣工确认

7.龙湖全过程实战案例深度解析【全面成本】

五.中海成本控制体系的建立与实施【中海案例】