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(北京)地产开发不同商业模式的重要财税差异解析与创新高研班

 
上课时间: 12月27-28日
 



上课地点: 北京
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  【课程背景】


  我国房地产投资的主要盈利模式是赚取土地溢价,时至今日伴随拿地成本、资金成本、税务成本、建安成本高起,传统的“拿地-建设-销售”模式的弊端突显,投资回收期长、资产周转率低、盈利能力大大降低,投资风险激增。


  在现有制度框架下,如何创新地产投资的商业模式,降低成本,控制风险提高盈利?每一位致力于地产业稳健发展,谋求投资价值持续增长的业内同行必须痛定思痛,深刻反思的热点话题。


  本课题以不同类型地产开发、项目开发为线索,深入分析其内在的融资、会计和税务问题,反观不同模式的内在财税脉络,为企业家和财务人员,创新商业模式提供必要的智力准备。


  【课程对象】


  各房地产企业领导、投资部、主管财务工作人员和税务师、会计师事务所人员。


  【主讲专家】


  王 震:特聘首席财税导师,教授、武汉大学在读博士。注册税务师、会计师、注册内部审计师。资本运作高手,地产私募专家,全国房地产经理人联合会研究员,国内知名房地产行业实战派财税专家、纳税筹划专家;《新会计准则与税法差异分析》主编,中国财务总监资格认证税收筹划课程首席讲师,多家上市公司独立董事,某会计师事务所、税务师事务所主任会计师,多家银行和多家证券公司的财税顾问,多家房地产开发企业(上市和非上市企业),国有企业集团的税务顾问。


  具有十多年财务税收管理工作经验,具有丰富的资本运作经验,主导参与多个地产私募基金的设立和运作,参与部分企业的境内外上市运作。在多年的财税咨询实践中,对各类企业的投融资运作管理有非常深入的研究。


  先后在全国各大城市主讲《税收筹划》、《房地产企业融资之道》、《税收政策深度解析》、《房地产开发企业财税管理要点及节税方案设计》、《如何应对税务稽查》、《房地产企业资本运作与税务规划》、《兼并收购》等课题500余场,受训企业负责人、财务人员多达上万人。     培训风格以实务见长,知识渊博、理论功底深厚。采用互动教学,内容充实新颖、气氛活跃、案例经典、分析深刻,深受学员好评,在业内享有良好声誉,被誉为“财税通”。


  【课程简要】


  第一部分、房价本质的分析框架


  1、中国溢价效应的来源及时间


  2、房地产市场的四个发展阶段及界定指标;


  3、房价的上涨规律


  4、主要城市的房价解析


  第二部分、土地一级开发模式的财税问题解析


  1、政策性拆迁的拆迁人和被拆迁人的财税问题


  2、纯商业性拆迁的悲哀


  3、TOD模式的财税问题


  4、BT模式的财税问题


  5、BOT(BOOT,BOO,BLT,TOT,SOT,DBOT,OMT,DBFO,DCMF等)模式的财税问题


  6、公私合营的不同方式及盈利模式


  7、旧城改造的系列税收优惠政策


  8、ABS在一级开发中的核心作用及财税问题


  9、投资的不同回收方式(土地补贴,财政返还,拆一免二)对税务清算的影响


  第三部分、合作开发模式的财税问题


  1、合作建房的法律沿革


  2、住宅合作社合作建房模式的财税问题解析


  3、“拍地俱乐部”模式的财税问题


  4、个人名义投资地产开发的财税问题


  5、法人名义投资地产开发的财税问题(与个人差异)


  6、一方出地一方出资的不同组合方式财税问题(4种)


  7、不同合作建房的会计处理(适合财务人员)


  第四部分、商业地产模式的财税问题


  1、销售与持有的盈利模式差异


  2、商业地产的融资性售后返租的财税问题


  3、综合体的优惠政策解析


  4、酒店、写字楼、商场的定向开发模式


  5、如何降低持有物业出租的房产税


  6、业主免租和转租免租的财税处理


  7、专业商业经营公司托管物业的好处


  8、不同招商政策的财税问题(出租、联营模式)


  9、商业运营管理公司与地产开发公司的架构设计


  10、维护购物中心的统一主题形象、统一品牌形象支出的处理策略


  11、商业地产主要经营模式:出租、联营、出售三者组合解析


  12、不同经营方式售后回租、售后回购、持有自营等对企业价值或投资的贡献率


  13、核心主力店招商政策的注意事项


  14、招商、开盘、内部认购等不同销售节点控制对财税管理的重要影响


  15、不同促销方案的财税管理重点


  16、销售提成的处理技巧


  第五部分、养老地产模式的财税问题


  1、养老地产的功能资产


  2、养老地产的财税优惠政策


  3、会员模式的财税问题


  4、会员拿地开发养老地产的另类模式


  5、养老地产的财税归还


  第六部分、产业地产模式的财税问题


  1、工业地产土地获取的便利性


  2、专业市场模式的财税问题


  第七部分、项目税务稽查的重点问题解析


  1、将销售收入(包括预收收入)挂在往来账上,或隐匿收入,或不作/不及时作账务处理,或直接冲减开发成本。


  2、分解售房款收入,将部分款项开具收款收据,隐匿收入。


  3、在境外销售境内房产,隐匿销售收入。


  4、私建违建阁楼、车库、仓库,对外销售使用权开具收款收据,隐匿收入。


  5、价外收费等按合同约定应计入房产总值的未按规定合并收入。有的企业以代收费用的形式挂往来账户;有的企业在代建工程、提供劳务过程中节约的材料、报废工程和产品的材料等留归企业所有,不确认实现收入。


  6、无正当理由,以明显偏低价格将商品房销售给本公司股东及相关联企业及个人。


  7、产品已完工或者已经投入使用,预收款不及时结转销售,不按完工产品进行税务处理,仍按预征率缴纳所得税。


  8、将开发产品转作自用固定资产,或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资入股、以房抵偿债务,换取其他单位和个人的非货币性资产等。在开发产品所有权或使用权转移时,未按视同销售申报纳税。


  9、开发的会所等产权不明确,就转给物业,不按开发产品进行税务处理,或者将不需要办理房地产证的停车位,地下室等公共配套设施对外出售不计收入。


  10、整体转让“楼花”不作收入。即开发商将部分楼的开发权整体转让给其他具有开发资质的企业,按照约定收取转让费,却不按规定作收入,而是挂往来账,甚至私设账外账。


  11、按揭销售,首付款实际收到时或余款在银行按揭贷款办理转帐后不及时入账,形成账外收入,或将收到的按揭款项记入“短期借款”等科目。


  12、售后返租业务,以冲减租金后实际收取的款项计收入。


  13、旧城改造中,房地产企业拆除居民住房后,补偿给搬迁户的新房,对偿还面积与拆迁面积相等的部分、超面积部分以及差价收入没有合并收入计算缴纳所得税。


  14、以房抵工程款、以房抵广告费、以房抵银行贷款本息、以动迁补偿费抵顶购房款等业务,不记收入。


  15、以房换地、以地换房业务未按非货币交易准则进行处理。


  16、与部队,村委会联建商品房,隐匿收入。


  17、采取包销方式,未按包销合同约定的收款时间、金额确认收入。检查发现,一些开发企业与包销商签定包销合同,约定一定的包销金额,包销商负责销售,开发商负责开票。有的包销商在销售过程中,采取部分房款由开发商开具发票,其余房款直接以现金收取或开具收款凭据,隐瞒

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 �28、故意拖延项目竣工决算和完工时间,少缴土地增值税。检查中发现,由于房地产企业利润率高,而土地增值税预征率相应较低,一些开发企业故意拖延项目竣工决算时间,躲避土地增值税结算。


  29、少计商业网点,公建收入,或错用预征率,少缴、不缴土地增值税。


  30、虚列劳务用工人数,偷逃个人所得税。


  31、未按规定缴纳开发期间土地使用税。


  32、将未出售的商品房转为自用,出租、出借,未缴纳房产税。


  33、未按规定申报缴纳契税。


  34、联建,集资建房,委托建房业务,不按相应政策规定缴纳营业税。


  第八部分、专家现场开放时间,解答学员疑难问题。


  【课程说明】


  【主办机构】中国房地产培训中心   房训网


  【时间地点】2012年12月27-28日   北京


  【培训费用】人民币2680元/人(包含资料、培训、场地、讲师费。住宿及餐费不包,请学员自理!)


  【报名咨询】 胡老师    手机:18226611748(24小时)  QQ:2442760608


  【最新房地产培训课程安排】


  最新房地产培训课程安排:http://www.hfsup.cn/training/pxdt/index.html


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