【课程背景】

　　“1994年至2012年，所有的符合清算条件但未进行土地增值税清算的企业要在10月前全面启动清算程序”！！！

　　如何进行房地产企业的最基本核算单位的确定？是否会对土地增值税清算的最终结果有影响？

　　地下停车位在土地增值税清算中如何核算？是否预留成本？其相关的法律风险如何把控？

　　在房地产开发企业的税负构成中，土地增值税占有较大比重，是一个不可小视的税种；土地增值税课税对象是指有偿转让房地产所取得的增值额，它的计算、申报和清算涉及到收入及扣除项目金额的确认、扣除法和评估法计算增值额的运用、超率累进税率的对照和计算等等，所以说它又一个是计算复杂、申报较难的直接税种。本讲座依据现行土地增值税法规，全方位地解读土地增值税的基本法规和国家清算政策，以实际清算的案例介绍土地增值税的申报业务流程和税务稽查涉税法律风险的防范措施，分析和研究土地增值税的优惠政策及纳税筹划技巧，指导和交流土地增值税日常申报业务和清算工作的经验，以期达到彻底化解土地增值税税务稽查涉税法律风险之目的……。

　　同时，对房地产开发企业其他税种的特殊业务处理进行分析，化解2012年税务稽查工作重点检查项目之风险。

　　【课程对象】

　　各房地产企业领导、主管财务工作人员和税务师、会计师事务所人员。

　　【主讲专家】

　　李 民

　　中国注册税务师、中国注册会计师；东北大学经济学博士，工程学硕士，某省地税官员，扬州税务专修学院客座教授，注册会计师考试命题人之一，众多大型房地产企业纳税顾问。多次代表国家税务总局查办各类案件，具有良好的税收法律素养：多次主持税务听证案件，三次代表税务机关应诉并胜诉。知晓企业稽查后法律救济措施的运用。擅长讲授注册会计师考前培训,房地产开发及建筑安装行业财税培训，税收政策解析、税法与会计差异分析等课程。其授课以实用性著称，授课态度求真务实、案例源于实战、祥实精巧、并因此受到参加培训的财税人员的好评。

　　【课程简要】

　　第一部分：土地增值税政策运用解析

　　1、土地增值税的纳税义务人、征收范围

　　2、有偿转让及收入的界定

　　3、新房旧房的区分标准及土地增值税的计算方法

　　4、土地增值税与会计核算的关系

　　5、土地增值税预交的规定

　　6、土地增值税清算不同于所得税

　　7、什么情况下要清算土地增值税

　　8、如何计算土地增值税

　　9、土地增值税的视同销售

　　10、土地增值税有哪些优惠政策

　　11、无发票如何清算土地增值税

　　12、留用物业再转让如何计算土地增值税

　　13、经营决策中如何测算土地增值税成本（实际测算例解）操作中注意问题：

　　＜国税函[2007]645号、国税函[2000]687号＞

　　14、《浙江省地方税务局土地增值税清算管理办法》分析

　　15、浙江省关于土地增值税预征的相关规定

　　16、浙江省地方税务局2010年2号公告解析

　　17、浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答：

　　◇ 问题一：房地产开发项目中转让使用权的车库（车位）是否征收土地增值税？

　　◇ 问题二：房地产开发中，如何确认属于单一开发项目还是分期开发项目？

　　◇ 问题三：对同一项目中既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应如何计算征收土地增值税？

　　◇ 问题四：同一项目中不同类型房地产共同的成本费用如何分摊？

　　◇ 问题五：房地产开发项目中售楼处、样板房等用房的建造费和装修费如何计算扣除？……

　　第二部分:营业税政策运用解析

　　1、营业税纳税义务人，义务发生时间、纳税地点的具体规定。

　　2、合作建房如何操作不缴营业税：＜国税函[1995]156号、国税函[1994]644号＞

　　3、代理业如何缴纳营业税：＜国税发[1995]76号、国税函[1999]584号、财税[2003]16号＞

　　4、拆迁户的房屋补偿如何纳税：＜国税函[1995]549号、国税函[2007]768＞

　　5、资产租赁业务如何纳税：＜国税函[1997]564号＞

　　6、代理销售的营业税规定：＜国税函[1996]684号、国税函[2005]917号＞

　　7、销售不动产兼营装修业务如何纳税

　　8、售房回租如何纳税：＜国税函[2006]478号、国税函[1999]144号、2010年13号公告＞

　　9、甲供材业务如何处理：＜案例分析＞

　　10、统借统贷的营业税规定

　　11、价外费用的纳税规定：＜补偿金、赔偿金＞

　　12、转让在建项目如何纳税

　　13、如何理解差额缴纳营业税的规定

　　14、什么情况下要视同销售缴纳营业税

　　15、还本销售如何纳税：＜国税函[1995]156号＞

　　第三部分：企业所得税政策运用解析

　　1、开发项目收入确认原则、视同销售收入确认原则

　　2、房地产企业的具体成本支出项目

　　3、房地产企业确定成本对象遵循的原则

　　4、开发间接费和共同成本的分摊方法

　　5、资本交易项目：＜股权转让，撤资，非居民股权转让＞

　　第四部分：房产税政策运用解析

　　1、房产\房屋附属设备和配套设施

　　2、房产原值如何确定、无租使用如何纳房产税？

　　3、临时房屋是否纳税？地下建筑物如何征收房产税？

　　第五部分：土地使用税政策运用解析

　　1、土地使用税的征税范围

　　2、单独建造地下建筑物按50%纳税

　　3、纳税义务人：拥有使用权单位或个人、实际使用人何时开始土地使用税纳税义务、何时终止土地使用税纳税义务

　　第六部分：契税政策运用解析

　　1、减免土地出让金是否减免契税

　　2、退税：财税[2011]32号:未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税。

　　3、契税的不交、免税规定

　　第七部分：印花税政策运用解析

　　1、书立,领受条例所列举凭证的单位和个人

　　2、租赁承包经营合同不贴花

　　3、企业之间借款合同不交

　　4、财税[2006]162号

　　第八部分：专家现场开放时间，解答学员疑难问题

　　【课程说明】

　　【主办机构】中国房地产培训中心   房训网

　　【时间地点】2012年10月20-21日   杭州

　　【培训费用】人民币2580元/人（包含资料、培训、场地、讲师费。住宿及餐费不包，请学员自理！）

　　【报名咨询】 胡老师    手机：18226611748（24小时）  QQ：1282678793

　　【最新房地产培训课程安排】

　　最新房地产培训课程安排：http://www.hfsup.cn/training/pxdt/index.html

　　【2012年房地产培训计划】

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