【课程背景】

 

　　改革开放40年以来，深圳以快速的土地城市化支撑起城市经济社会的高速发展。与此同时，土地资源的紧约束与城市快速发展之间的矛盾也日益突出。2010年，《深圳市城市总体规划》正式确立了“增量空间扩张向存量空间优化”的转型发展目标。2012年，以存量用地供应首次超过新增用地为标志，深圳正式步入了以存量用地供应为主的新阶段。

 

　　一直以来，深圳的存量开发模式主要为城市更新，以市场运作为主，实现居住、商业等经营性用地的再开发。随着近几年深圳市对工业区块线、城中村综合规划等方面的关注，以及“优质”项目和合法用地的逐渐消化，城市更新有了放缓的态势。

 

　　深圳市政府于2011年发布了《深圳市人民政府关于推进土地整备工作的若干意见》（深府〔2011〕102号），正式启动了土地整备的探索和实践。在城市更新的影响下，土地价值的提升以及土地权利人收益预期的提高，传统的房屋征收形式推动的土地整备工作举步维艰，难以满足深圳快速城市化对城市基础设施、重大项目建设等的用地需求，需要在政策上进行改革和创新。以“利益共享”为核心理念的《土地整备利益统筹试点项目管理办法》（深规土〔2018〕6号）正式出台。利益统筹针对原农村社区掌控用地，综合运用规划、土地、资金、产权的统筹手段平衡各方利益诉求。

 

　　截至2018年底，累计实施和正在推进的土地整备项目有81个，总用地面积达36平方公里。根据2019年深圳土地整备计划，土地整备利益统筹项目已增加至102个，可以说土地整备利益统筹正逐渐发挥其解决土地历史遗留问题、盘活存量用地的关键作用，渐渐被主体市场所认可。

 

　　深圳在快速发展的历史过程中形成了大量违法建筑，占用了大量的土地资源，严重影响城市景观和城市环境，而且存在严重的安全隐患，引发大量的社会问题。2009年6月2日，市人大颁布实施了《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，立足于一揽子解决所有农村城市化历史遗留违法建筑，将不同时期、不同类型的违法建筑全部纳入处理范畴。2018年9月4日，深圳市人民政府正式发布《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法》。

 

　　《处理办法》的实施，是为全面、彻底处理历史违建的有力尝试，也是全市执法部门及其工作人员的操作规定，对我市经济和社会的协调与全面发展必将产生积极影响。

 

　　《处理办法》的实施前，解决深圳市农村城市化历史遗留问题主要依靠城市更新和土地整备。《处理办法》的实施，将与城市更新、土地整备一起形成解决我市历史遗留问题的“三驾马车”！且三个政策各具特色、各有其长。特别是历史违建处理政策与另外两个政策的互补性极强，可以提高城市更新合法用地比例，提升土地整备效益，如果进行整合运用，必将能起到1+1>2的效果。

 

　　【课程亮点】

 

　　1、课程内容包括深圳市土地整备背景和基本情况介绍，含留用地核算、整备资金、审批流程等在内的利益统筹政策解读，并结合具体案例进行解析，深入推广土地整备的实践经验，助力原农村集体经济组织与房地产企业更好地认识土地整备利益统筹具体工作，实现政府、社区、企业的多方共赢。

 

　　2、历史违建处理逐渐成为解决城市更新及土地整备合法用地比例问题的最佳方式，本课程全面解读了深圳市历史违建处理政策，介绍了政策适用范围、处理的流程方式等。重点讲解了历史违建处理要避开的一些“坑”，并指出了城市更新及土地整备的历史违建确权路径，以实现利益的最大化。

 

　　【课程对象】

 

　　董事长、总经理、投资部、更新部、前期部、开发部、经营部等相关人员

 

　　【金牌讲师】

 

　　陈老师：深圳市规划国土发展研究中心 副主任规划师；长期参与全市土地整备专项规划、土地整备年度计划等编制工作，熟悉全市土地整备工作重点。专注于深圳城市更新、土地整备等存量用地二次开发政策研究和机制设计，参与《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》政策制定工作，并有多个土地整备利益统筹项目留用地规划研究的经验，深入运用政策于实际项目实践之中。

 

　　刘老师：深圳市查违办历史违建处理专家顾问，深圳市规划国土发展研究中心 主任规划师；主持并参与了多个深圳市规划、土地、房地产政策研究。其中包括深圳市历史遗留违法建筑规划土地核查、深圳市违法建筑“一张图”建设、深圳市历史违法建筑试点评估、违法建筑存量消减核查等多项涉及历史违建处理的核心工作。全程参与历史违建处理政策制定工作，参与起草制定从《试点办法》到《实施办法》，再到《处理办法》等多个版本的历史违建政策制定修改工作。主持制定了《历史违建规划土地审查细则》、《历史违建处理操作指引》等多项核心配套文件，对深圳市违法建筑的历史演变及处理政策有着极为深刻的认识。

 

　　【课程大纲】

 

　　专题一：土地整备利益统筹政策解读与案例分析

一、深圳土地背景	（一）土地历程
	（二）现状与问题梳理
二、概念与内涵	（一）具体内容
	（二）与土地储备、传统房屋征收、城市更新对比
	（三）组织架构与体制机制
	（四）政策体系
三、《利益统筹管理办法》政策解读	（一）工作思路
	（二）适用范围
	（三）资金安排
	（四）留用地核算与安排
	（五）规划研究
	（六）地价计收
	（七）项目管理与审批流程
四、案例分析	（一）坪山沙湖社区土地整备 1、基本情况 2、实施情况 3、实施成效
	（二）龙华观湖下围土地整备 1、基本情况 2、实施情况 3、实施成效
五、未来工作方向	（一）较大面积产业空间土地整备
	（二）国有已出让用地土地整备
	（三）第三方企业代征地土地整备

 

　　专题二：历史违建处理政策对城市更新、土地整备的应用与实施案例分析

一、《处理办法》出台的背景及意义	（一）深圳违建的历史演变
	（二）处理违建政策
	（三）《处理办法》的意义
	（四）对城市更新、土地整备工作的影响
二、《处理办法》的解读	（一）适用范围 1、《处理办法》规控的违法建筑 2、与《处理办法》适用范围相关的特殊情形
	（二）处理政策 1、当事人类别 2、处理方式 3、办理流程 4、简易处理
三、更新或整备的历史违建处理路径	（一）城市更新场景与历史违建处理路径
	（二）土地整备场景与历史违建处理路径
四、历史违建处理实操与成本控制	（一）前期策划
	（二）成本预算
	（三）材料准备
	（四）过程跟踪
	（五）消防质检
五、最大化利用处理政策实例	（一）光明某“两规”违建处理－合理利用政策，缴纳最少地价
	（二）龙岗某更新项目违建处理：利用政策时间差，确权最大用地面积
	（三）宝安某违建处理－提前扫雷，把不可处理变成可处理
	（四）光明某历史违建处理－巧妙策划，避开建筑质量问题
	（五）龙岗第一批违建处理－顺势而为，确权时间最短
	（六）光明某历史违建处理－开展预审，避免浪费时间金钱
	（七）龙岗某历史违建处理－综合运用政策，低价取得红本

 

　　【课程说明】

 

　　【主办机构】中国房训网

 

　　【时间地点】2019年8月17日  深圳（具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知，详情请咨询会务组）

 

　　【培训费用】4860元/人（含讲师费、场地费、教材、茶歇费等），会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。

 

　　【报名咨询】 全国免费咨询热线：400-6789-925     QQ：2442760608    E-mai:fangxunwang@qq.com   微信号：fangxunwang

 

　　[注：本课题亦可作为企业内训，请需要的企业电话联系: 400-6789-925]

 

　　【2019年8月份最新房地产培训课程】

 

　　8月份最新房地产培训课程：http://www.hfsup.cn/training/pxdt/index.htm

 

　　【2019年度房地产精品课程培训计划】

 

　　2019年度房地产精品课程培训计划：http://www.hfsup.cn/dongtai/notic_7148.htm

 

　　（含：商业地产、工程管理、设计管理、景观设计、营销策划、销售技巧、采购管理、运营管理、项目管理、成本管理、物业管理、财务管理、人力资源、客户关系、精装修、开发管理、法律法规、合作并购、土地拓展、融资模式、精装修、装配式建筑、长租公寓、住房租赁、文旅地产、养老地产、产业地产等）