由于众所周知的原因，近年来税务系统对房地产业土增税征管不断加码，具体表现如下：

★ 2024年，总局发布《关于规范土地增值税清算政府购买服务工作的通知》，要求税务机关亲自完成土增税收入、成本费用等审核，禁止政府采购。

★ 2025年4月初，总局稽查局部署开展7大领域专项整治，其中土增税清算、与不良涉税中介勾连勾兑两项赫然在列。

★ 2025年4月底，税务总局党委亲自下场，发布深入实施税费征管“强基工程”工作方案。对于房地产企业土地增值税，要求强化一体化监管，汇聚整合数据，加强比对分析，防范虚列少计风险；推进土增税清算审核集中管理。     土地增值税作为房地产企业三大主税之一，计算繁琐、征管复杂，业务综合度高，税负弹性大。但是企业以往惯用的降低税负的灰色通道已经被堵塞：

★ 两高联合发布的法释〔2024〕4号文件，让企业通过虚开发票、虚列支出增加成本，或者通过签订“阴阳合同”分解收入的风险骤增；

★ 2025年9月，税务总局发布《税务人员税收业务违法行为处分规定（征求意见稿）》，打击税务人员与不良涉税中介勾连勾兑以及近亲属在辖区内执业。企业再借助税务关系清算难度系数明显增加，事后还存在翻盘的风险。

 近期不断接到各地学员反馈，之前已经完成清算的项目被重新复核，清算结论被调整，退税变补税。公开的案例有南京的建税撤〔2023〕8号税务事项决定书，撤销三年前的核定清算通知书重新查账征收。企业对应清算项目置之不理也不再被允许，广东已有多家企业在被通知清算后配合不积极，被认定为偷税，如深税二稽罚〔2024〕13 号行政处罚决定书。

其实，降低土地增值税也有规律可循，在总成本确定的前提下，企业提前进行合理规划，包括合理规划清算单位、合理安排清算时点、选择正确的成本分摊方法、积极妥善处理地下建筑和尾盘，完全可以合法降低土增税。

本次课程主讲老师牛老师长期从事房地产税务筹划，有丰富的清算经验，熟悉土增税政策、深谙土增税清算和税务清算审核规则。课程以土地增值税清算与审核应对为主题，现场通过分析政策重大条款、拆解清算流程、剖析清算审核中税企分歧与焦点，分享实战案例和清算经验，助力企业轻松应对房地产项目的清算收官。

● 剖析经典案例，学习实战思维，现场解答项目难题，满载而归；

     ● 可以获得最新版清算申报表模版与底稿，直接能用，精准算税；

     ● 可以熟练掌握清算理论与方法，课下与实践相结合，如虎添翼；

牛鲁鹏老师

      知名房地产财税实战专家；清华大学总裁班客座教授；曾任某税收筹划事务所筹划部经理、副所长；曾任深圳新三板财税咨询公司咨询部总经理；从事房地产税务咨询16年，擅长房地产全程税收筹划、土增税清算筹划；股权设计、并购重组，出具的方案以实用性强、可落地见长。已为140多家房地产企业260多个项目提供税务咨询服务，业态涵盖住宅、商业、城市综合体、旧城改造/城市更新、特色小镇等。著有《土地增值税实战与案例精解》、《房地产全流程税收筹划与风险应对》等多部房地产财税著作。主讲课程《房企全流程50个税筹爆点解析与筹划应对策略》《土地增值税清算实战与筹划应对》《房地产业三大主税关键业务风险管控与筹划应对》等，课程贴合实务、实战性强、信息量大、案例丰富，深受客户和学员一致好评。