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时 间 |
参访项目 |
项目简介 |
8月28日
上午
08:30-09:40
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太慈佳园 |
1、位于高新区白市驿镇太慈村，建筑面积8万多方，共有10栋电梯小高层，小区规划建设有：车库、篮球场，为一个城中村安置房；
2、小区主要参观亮点：
（1）电瓶车集中充电站点设置，纠正了电瓶车随处停、随处充电的情况；
（2）业主公共收益资金改造小区环境设施，如：改造绿化、休闲设施、篮球场等； |
8月28日
上午
10:00-10:50 |
渝水坊 （二期）
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1、位于重庆市高新区白市驿镇驿站社区，建筑面积13万平米，共有26 栋电梯小高层，小区规划建设有：二层车库，共有车位800多个，设置有篮球场、幼儿园、网球场等设施；
2、小区主要参观亮点：
（1）渝水情功能性党支部建设；
（2）小区孝善同行的文化底蕴；
（3）渝事好商量网格驿站建设；
（4）垃圾分类示范点；
（5）弃管小区的改造建设；
（6）养老服务站与社区食堂的最佳融合，由物业公司租赁商业门市，建设辖区的养老服务站和社区食堂；
（7）茶馆模式，物业公司助力基层社区治理，通过开设免费茶馆，开设“我来说法、生活小妙招、老模范讲故事、宝妈悄悄话、心灵鸡汤”等6大栏目； |
8月28日
上午
10:50-11:50 |
交流座谈 |
1、由明灏物业公司董事长及各项目总与参会代表进行深度交流；
2、特邀某省物业协会副会长对老旧小区项目管理沟通交流。 |
8月28日
中午
12:00-12:30 |
午餐&休息 |
驿家社区食堂用餐（桌餐） |
8月28日
下午14:30-15:20 |
明清一条街（景区物业） |
1、位于沙坪坝区磁器口4A景区范围内，建筑面积共4万方，共有23个无电梯多层单元；
2、小区主要参观亮点：
（1）老旧住宅项目改造，对原来乱停车、脏乱差、建筑遗留等问题的改造解决，呈现现在最好的滨江和美生活场景；
（2）15分钟高质量生活圈建设，物业公司未为解决小区居民买菜难、购物难、看病难的问题，参与街道社区对辖区居民急难愁盼问题的一站式解决方案，并推出10大和美滨江场景，提升居民幸福指数；适老化改造全覆盖，对辖区高龄、独居、低保、基础疾病的老年人，全覆盖进行了政府补贴一部分、物业公司支持一部分的家庭适老化改造，主要包括：床位、蹲改座、安全扶手、防滑、高度差、淋浴椅、智能设施的增加与升级改造； |
8月28日
下午15:40-16:30 |
公司总部 |
1、明灏物业公司成立于2013年，为一家民营物业企业，注册资金500万元，为重庆市物业管理协会理事单位，及渝中区、高新区物业协会副会长单位、其他各主城物业协会理事单位、会员单位，服务内容：住宅商业公建物业服务、居家养老服务、社区食堂，目前在管业务达200多万方；
2、参观考察亮点：
（1）非公党建示范点及红色物业小区称号的相关党建工作；
（2）扁平化的总部管理架构；体现在总经理负责全面工作；
（3）独立的居家养老服务事业部：
（4）务实落地的公司管理模式：
（5）参观考察明灏物业总部楼下的磁器口街道养老服务中心，主要参观：机构养老服务、日间托管服务、适老化改造样板间、智慧养老服务系统； |
8月28日
下午
16:30-17:30 |
交流座谈 |
1、由明灏物业公司董事长及各项目总与参会代表进行深度交流；
2、特邀某省物业协会副会长对老旧小区项目管理沟通交流。 |
8月29日全天-30日上午（1.5天）
物业项目全流程运营管理与风险防控实战研修营 |
引言：物业项目风险多，物业管理责任大（说的是案例，讲的是管理）
1、小区楼顶杂物起火，二名保安遇难，这家物业公司做错了什么？
2、业主车辆信息被删除致保安一死一伤，谁之过？
3、物业被罚30万，是谁闯的祸？
4、法院通知物业停供业主水电，是否违反了《物业管理条例》《民法典》的有关规定？物业应该怎么办？
第一部分：物业服务的内涵与本质
一、物业公司不失误、不出错、不踩坑应遵循的八个重要原则:
1、业委会或居委会可以委托物业管理吗？经业主授权后可以吗？
2、物业有权改变小区现状吗？
3、入户门以内的事情，物业该不该管？该怎么管？
4、物业管理的一般义务是什么？责任边界在哪些？
5、物业公司“制止、报告”的意义是什么？
6、超值服务：物业公司有4类事情不能做，谁做谁死！
7、干物业，一定要学会如何避险免责；
8、不改变就是在等死！
二、好物业应重视5项管理工作：
1、站在业主的角度看物业；
2、管理是建立秩序，一定要严；服务是满足需求，一定要快！
3、业主的很多坏习惯都是物业培养的；
4、邻里纠纷应该怎么管？
5、提高物业管理水平，首先要提升你的认知！
三、优秀物业经理的5项工作职责及日常工作清单12问；
四、优秀物业经理的5个真功夫和3个金标准。
第二部分：前期物业服务合同与前期介入
一、物业服务合同的6个核心问题：
1、合同主体问题：选聘、续聘、解聘物业公司的权利属于谁？谁有资格签合同？物业公司可以根据政府指导价自主调整收费标准吗？物业公司可以自主降低物业费收费标准吗？
2、合同效力问题：交房时物业公司需要和单个业主签合同吗？物业公司与业委会签订了物业服务合同后，还需要和每个业主签吗？
3、合同期限问题：交房前开发商有权终止前期物业服务合同吗？前期物业服务合未到期，或已到期，开发商有权更换物业公司吗？业主委员会可以提前终止合同吗？
4、合同续订问题：业主同意续订，物业公司不同意怎么办？
5、业主合同义务问题：业主有哪3项合同义务？
6、物业合同义务问题：物业公司应履行哪5项合同义务？
二、物业服务收费依据和业主缴费义务；
三、物业服务的6个重点问题：
1、小区有哪几种性质的停车位？不同性质的停车位有哪些费用？这些费用属于谁？
2、业主购买的地下停车位为啥大都没有产权证？
3、开发商用植草砖铺就的规划的停车位，到底属于谁？
4、小区公共收益是业主共同共有，还是按份共有？
5、前期物业服务期间公共收益开发、管理和使用问题，以及公共收益物业公司能不能用、怎么用问题；
6、业主共有收入及费用分摊问题。
四、物业公司签订前期物业服务合同应注意的5个主要问题；
五、物业服务合同无效或存在重大瑕疵的8种主要情形。
第三部分 安全管理与风险规避
一、消防安全管理：
1、消防控制室（含监控室）的5个管理要点；
2、消防设施管理的3项基本要求（引申问题：消防管网冬季排空问题）；
3、消防通道仅仅是指小区的道路和楼道吗？
4、预防电动车火灾的6项管控措施；
5、小区架空层到底能不能停放电动车？
6、小区物业如何清理楼道杂物？
7、电缆井：一个容易被忽视的火灾发生地；
8、预防充电桩火灾的4个管控要点；
9、预防外立面保温材料火灾的6项管控措施；
10、经典案例分析：物业公司应对火灾事故的5个核心要点；
11、物业公司火灾报警的5个重要问题；
12、物业公司消防安全管理的4个底线及面临的3个法律风险。
二、居住安全管理：
1、物业公司安全防范工作的性质和重点；
2、高空抛物（坠物）入刑，物业公司需承担法律责任的3种情形及管控要点；
3、屋顶消防平台到底应该怎么管？锁，还是不锁？
4、水景、游泳池；
5、窨井、沟渠；
6、污水管堵塞的责任划分和几个实用小技巧；
7、住改商管理的5个核心要点。
三、电梯安全管理：
1、电梯安全管理存在的3个问题；
2、什么是电梯安全管理的“五个一工作法”；
3、业主被困，物业公司该不该赔偿？
4、业主被困，物业公司切勿盲目施救！
四、风险管控：
1、常见突发事件总的处理原则；
2、常见突发事件的处理及管控要点。
五、物业公司安全管理的4个核心要点；
六、物业公司如何正确履行劝阻、制止、报告职责？
第四部分 物业服务与物业服务品质提升
一、业主反感物业公司的8个主要特征；
二、业主需要我们提供什么样的服务？
1、信用管理的4项核心内容；
2、生活环境管理的10项基本要求；
3、保证生活秩序的4项工作内容；
4、确保小区安全的7项重点工作。
三、我们应该怎样为业主服务？
1、物业服务的4层含义和3个境界；
2、物业服务的4个必须和5项基本要求。
第五部分 物业费与物业费收费管理
一、物业费收费依据和业主缴费义务；
二、物业公司收费难的7个主要因素；
三、业主拒缴物业费的8主要理由、责任界定和责任划分；
1、空置房要交物业费吗？
2、物业没帮我家里打扫卫生，凭啥室内面积要交费？
四、物业公司提高收费率的12个有效途径；
五、物业费诉讼时效的4个核心要点；
六、对不起，你保存的催费证据可能是个无效证据！
第七部分 物业公司与“撬盘”“守盘”“保盘”
一、问题的提出；
二、物业公司“丢盘”的内部因素和外部因素；
三、如何应对少数业主“闹业委会”，扬言要“赶走物业”？
1、物业公司的“半条命”在谁的手里？
2、熟悉法规和程序；
3、把握好4个重要环节；
4、控制好3个时间节点。
四、物业公司“保盘”“守盘”的7个经典策略；
五、经典案例分析：
1、深度还原一场由物管个案引发的差点断送物业公司性命的群发事件（讲失误、讲应对、讲逆转）；
2、如何打赢一场停车收费管理攻坚战（讲思路、讲措施、讲方法）？ |
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