【课程前言】

 

　　房地产业是公认的国民经济支柱产业，其相关税费贡献占到地方财政的一半，由于房地产景气度不足，政府为了解决财政压力，开源节流并举。一方面提振楼市消费、松绑住房限购政策；一方面开始发行包含50年期在内的超长期特别国债。各级税务部门也主动作为、挖潜增收，确保“颗粒归仓”。

 

　　土地增值税作为房地产行业三大主税之一，也是房地产企业独有的税种，尤其是清算规则复杂、工作内容繁杂，涉及专业知识多，企业需要提供大量证明材料和基础数据，如果经验不足将导致税负弹性较大，因此受到税务机关的重视。近期税务总局统一部署，要求中介机构全面退出土增税清算审核服务，由税务机关亲自上阵审核。

 

　　另外，税务机关也加大了土地增值税征管力度，例如，深圳税务稽查局对通知申报而拒不申报的行为认定为偷税，处以50%的罚款，如深税三稽罚告〔2023〕158 号、深税二稽罚〔2024〕13 号，而2024年中山市某置业公司因类似业务被税务罚款约2.3亿元。其他地方，以前核定征收的项目被撤销，如南京税务发布的建税撤〔2023〕8号，企业注销的要恢复税务登记或者追究股东责任。

 

　　其实，降低土地增值税也有规律可循，在总成本确定的前提下，企业提前进行合理规划，包括合理规划清算单位、合理安排清算时点、选择正确的成本分摊方法、积极妥善处理地下建筑和尾盘，完全可以合法降低土增税。

 

　　本次课程主讲老师牛老师长期从事房地产税务筹划，有丰富的清算经验，熟悉土增税政策、深谙土增税清算和税务清算审核规则。课程以土地增值税清算与审核应对为主题，解析当地及最近政策动态，结合申报表拆解清算流程、剖析清算审核中税企分歧与稽查案例，分享清算经验，助力企业轻松应对房地产项目的清算收官。

 

　　【课程亮点】

 

　　1．系统梳理土地增值税清算流程；

 

　　2．现场解决清算中焦点争议问题；

 

　　3．全面分享千锤百炼的实战思维；

 

　　4．全面剖析真实成功的筹划案例。

 

　　【课程对象】

 

　　房地产企业高管、财务人员，税务机关房地产征管人员，会计师、税务师事务所从业人员，房地产行业研究人员。

 

　　【金牌讲师】

 

　　牛老师：知名房地产财税实战专家；清华大学总裁班客座教授；曾任某税收 筹划事务所筹划部经理、副所长；曾任某新三板财税咨询公司咨询部总经理；从事房地产税务咨询16年，擅长房地产全程税收筹划、土增税清算筹划；股权设计、并购重组，出具的方案以实用性强、可落地见长。已为140多家房地产企业260多个项目提供税务咨询服务，业态涵盖住宅、商业、城市综合体、旧城改造/城市更新、特色小镇等。著有《土地增值税实战与案例精解》（2012、2014）、《房地产全流程税收筹划与风险应对》（2023）等多部房地产畅销财税著作。主讲课程《房企全流程50个税筹爆点解析与筹划应对策略》《土地增值税清算实战与筹划应对》《房地产业三大主税关键业务风险管控与筹划应对》等，课程贴合实务、实战性强、信息量大、案例丰富，深受客户和学员一致好评。

 

　　【课程大纲】

 

　　一、税务稽查方向和涉税风险大数据指标分析

 

　　1.智慧管税下大数据分析如何捕捉虚开增值税发票的企业

 

　　2.税务稽查执法平台下选案、稽查、审理、执行具体功能介绍

 

　　3.大数据风险扫描：企业哪些财税数据会被列入风险排查？

 

　　4.2024年税务稽查工作重点行业、对象和方向

 

　　二、案例解析增值税九大重点问题风险排查

 

　　【实务案例】某上市公司增值税申报以开票金额而非财报数额

 

　　【稽查案例】某公司因未做进项税额转出留抵退税有误被罚

 

　　1.未按照纳税义务发生时间确认收入风险排查

 

　　2.销售折扣与红字发票处理风险排查

 

　　3.销售货物提供服务价外费用未纳税风险

 

　　4.【案例分析】买赠与无偿赠送增值税处理不同

 

　　5.增值税进项税额抵扣风险排查

 

　　6.销售自己使用过的固定资产如何缴纳增值税

 

　　7.【案例分析】市值17亿元标的的股票划转如何免增值税？

 

　　8.增值税进项留抵退税风险防控18项风险特征

 

　　9.共享平台虚开增值税发票支付劳务费用风险

 

　　【案例】某公司通过平台向员工发放奖励被税务稽查

 

　　三、案例解析企业所得税12个重点问题风险排查

 

　　【实务案例】准确确认收入年度汇算关键一步

 

　　1.不按合同约定收款时间确认收入的风险排查

 

　　2.企业所得税申报的销售额与增值税不同风险排查

 

　　3.投资合伙企业未分配利润未确认收入风险排查

 

　　4.关联方判断及关联交易一般性和特殊性处理的风险

 

　　5.税前扣除凭证的稽查重点问题与风险排查

 

　　6.降低资产总额享受小微企业税收优惠的风险及处理

 

　　7.企业各项资产折旧摊销税会8个差异风险排查

 

　　8.新收入准则中的手续费及佣金支出的税会差异风险排查

 

　　9.民间借贷损失和担保损失等税前扣除问题风险排查

 

　　10.企业间以资抵债债务重组的涉税风险

 

　　11.股权或资产划转特殊性税务处理风险排查

 

　　12.一般注销、简易程序注销、吸收合并注销的税务规划及风险

 

　　【案例分析】同花顺员工持股平台25亿补税争议的上位法依据

 

　　四、案例解析个人所得税七大重点问题排查

 

　　【稽查案例】管理费用中常见的个人所得税问题

 

　　【案例解析】持股平台以现金分红外代付薪酬补税1800余万元

 

　　1.个人劳务费用发票和个税风险线索排查

 

　　2.支付个人佣金手续费咨询费发票和个税风险线索排查

 

　　3.兼职与非全日制用工等取得报酬如何扣缴个人所得税

 

　　4.个体工商户个人独资企业经济业务涉税风险排查

 

　　【稽查案例】经纪公司利用员工注册个体户工商户开票

 

　　5.资本公积转增资本的是否均不需要缴纳个人所得税

 

　　6.个人从合伙企业取得的股息、红利适用税率风险排查

 

　　7.企业资产重组并购中个人所得税风险及争议

 

　　【案例分析】吸收合并自然人持股公司各税都享受了重组政策

 

　　五、企业财报和纳税申报涉税风险分析

 

　　1.实案分析1：利润表数据涉税风险要点分析

 

　　2.实案分析2：资产负债表数据涉税风险要点分析

 

　　六、案例讲解税务检查中的税企争议应对与化解

 

　　【稽查案例】个人利息未纳税超过5年为何不追缴？

 

　　【实务案例】善意取得虚开增值税发票如何陈述解释？

 

　　1、企业接受虚开增值税发票的危机应对与化解

 

　　2、企业未正确进行纳税调整能否定性为企业偷税

 

　　3、企业未足额代扣代缴个人是否应该缴纳滞纳金

 

　　4、税务检查追征期限、滞纳金豁免等维权条款的陈述运用

 

　　【课程说明】

 

　　【主办机构】中国房训网

 

　　【时间地点】2024年6月20-21日  深圳（具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知，详情请咨询会务组）

 

　　【培训费用】3980元/人（含讲师费、场地费、讲义费、茶歇费等），会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。

 

　　【报名咨询】 全国免费咨询热线：400-6789-925  QQ：2442760608  E-mai:fangxunwang@qq.com  微信号：fangxunwang

 

　　[注：本课题亦可作为企业内训，请需要的企业电话联系: 400-6789-925]