【课程背景】
2023年3月5日,李强总理在今年的政府工作报告中首提房地产需要风险防范,《报告》首次把“风险防控”列为今年房地产工作的重中之重,自2022年以来,房地产业进入深度调整期,房企债务风险加剧,有效防范化解风险,改善资产负债,防止无序扩张,促进房地产业平稳发展,关键在于构建房地产企业风控体系。
随着房地产市场逻辑之变化,从开发到管理,从管理到服务,代建业务被誉为房地产行业的下一个风口。
本课程将通过以案说法形式,以房地产合作开发、代建业务为视角,旨在打造房地产全流程风险管理及案例实操,实现项目风险管理长效机制,确保企业行稳致远。
【课程价值】
解析原理、明确方法、突破重点、学以致用。
【课程对象】
董事长、总裁、分管副总、投资总、财务总、项目总、成本、营销、公司法务及律师。
【金牌讲师】
何老师:
上海XX律师事务所合伙人律师、副主任;上海市浙江商会法律顾问;北海国际仲裁院仲裁员;清华大学客座讲师、西南政法大学客座教授;上海交通大学特聘讲师;复旦大学特聘讲师;多家商学院及咨询机构特聘讲师。同时担任多家标杆房企法律顾问,曾为碧桂园集团、九龙仓集团、招商局地产、华发股份、中建地产、电建地产、中粮集团、中梁地产、复星集团、中建玖合、中建壹品、保利地产、中昂地产、旭辉地产、泰禾地产、中铁建、中建二局、中建三局、汉江集团、金隅集团、紫薇地产、宁夏中房、鄂旅投集团、宏泰地产、杭钢集团等多家企业提供投资并购、商事诉讼、法律风控体系搭建、企业内训等专项法律服务。
授教风格:
一、以案说法、通俗易懂、旁征博引、视野高远。
二、何老师擅长把艰深晦涩的学术理论转化成兴趣盎然的生活常识;
把枯燥乏味的实操案例升华成感动人心的热血情怀;授课风格深入浅出、风趣幽默、富有哲理、发人深省。
三、何老师独创之“四度教学法”:
1、有高度(道、术、势多维解构);
2、有温度(实战落地、案例鲜活);
3、有深度(司法实践+理论深度);
4、有广度(授课融法学、管理学、逻辑学、国学及传统智慧于一体)。
【课程大纲】
第一天:合作开发全流程管控实操要点、风险管理全案解析
第一部分:“术篇”--风险管理与实操案例
一、合作开发全过程管控实操要点
1、三大阶段+非标重点事项
2、19大管理节点
3、62项重点事项
4、全周期保驾护航
(1)合作主体:合作方尽调六大维度;
(2)公司设立:设立时间、入股时间;
(3)法人治理:三会治理、总经理权责、人员派驻、法定代表人权责;
(4)操盘模式:单方操盘、联合操盘、保底收益;
(5)退出机制:退出方式、退出节点;
(6)僵局处理:万能公式。
5、合作开发5大痛点
6、合作开发6大破解之道
二、合作开发常见的六大纠纷
1、操盘理念
2、融资成本与费用担保
3、费用包干
4、成本包干
5、资金投入与垫资
6、税筹清算及退出
三、项目合作共赢之道
1、一个核心
2、两个基本点
3、三项基本原则
4、四个关键抓手
四、合作开发协议核心条款设计
1、合作模式 (1)财务投资&战略投资; (2)联合操盘&单方操盘
2、项目公司设立与股比(1)公司设立时间节点的法律意义;(2)股权比例的法律意义:67%;51%;50%;34%;20%.
3、项目公司经营管理 (1)权责划分;(2)管理费、营销费的锁定
4、资金筹措与资金管理 (1)封闭式管理;(2)滚投式管理
5、利润分配 (1)兜底条款;(2)分配节点
6、退出机制(1)退出节点;(2)退出方式
7、僵局处理 万能公式
五、合作公司章程设计实操要点
1、法定代表人
2、股东出资
3、对外投资与担保
4、股权转让
5、利润分配与增资
6、三会治理
7、总经理权责
六、合作开发常见法律风险及防范
1、合作主体不合法 (1)开发资质 (2)责任人&法人
2、名为投资实为借贷 (1)保底条款 (2)明股实债
3、合作拿地 (1)联合竞拍 (2)单方竞拍
4、合同风险 (1)签约过程中 (2)合同履行中
5、土地来源 (1)划拨土地 (2)并购项目 (3)招拍挂项目
七、与国企合作模式及风险管控
1、股权转让
2、在建工程转让
3、增资扩股
4、合作公司
5、代建模式
5、定向拍地+利益补给
6、风险管控七大要点
第二天:2023代建项目全流程风险管理及实操要点全安解析
第二部分:“术篇”--风险管理与实操案例
一、代建业务常见问题
1、未经招投标签订的委托代建合同是否有效?
2、代建方是否直接向施工单位承担付款责任?
3、代建方是否需要具备相应资质?
4、委托代建合同与建设工程施工合同的关系?
5、委托代建合同与合作开发合同的关系?
6、委托代建合同纠纷解决是否适用专属管辖?
二、委托代建合同条款设计
1、任意解除权的排除
2、服务范围的明确与限定
3、服务费用及范围限定
4、品牌使用及维护
5、合同管理及对外责任
6、项目建设合法性监控
7、受托方资信尽调
三、工程代建风险管理
1、代建单位产生方式
2、代建单位需要具备哪些能力
3、代建单位的资质问题
4、明确代建范围
5、建设单位与代建单位承担连带责任情形
6、价款及付款条款的设置
7、代建单位对外签订合同的流程及主体责任
8、工程索赔责任划分
9、代建保险的购买
10、工程的事中审计
11、工程的合规管理
四、融资代建风险管理
1、融资代建----- 代建方介入方式
2、融资代建----- 资金投入方式
3、风险控制----- SPV层面
4、风险控制----- 项目公司层面
5、风险控制----- 土地控制层面
6、风险控制----- 销售定价权
7、风险控制----- 各方收益分配
8、项目尽调要点及解决建议----资金方视角
9、项目尽调要点及解决建议----代建方视角
五、代建业务实操要点
1、代建费如何支付?
2、财务如何管理?
3、合同如何管理?
4、如何预防代建管理团队不稳定?
5、代建方违约责任如何约定?
6、容积率调整导致建面增加,需补缴的土地出让金谁来承担?
7、代建项目混同为自建项目
8、工程代建费与营销费用划分不清
9、产品定价未能有效规避土地增值税临界点
六、房地产代建模式分析
1、管理代建;
2、品牌代建;
3、代建+小股操盘;
4、资本代建;
5、政府代建。
七、委托代建常见的六大风险及管控
1、与房地产合作开发混同的风险;
2、合同性质未明确导致责任承担异同;
3、委托方资金链断裂风险;
4、品牌受损风险;
5、政策风险;
6、商业风险。
第三部分:“道篇”-- 对标LC管理
轻资产战略
代建4.0 : QR协定、VS计划
城市布局选择
标准化
第四部分:“势篇”-- 行业趋势
一、宏观趋势:法治化、市场化、全球化。
二、行业趋势:建设不动产、管理不动产、经营不动产
三、代建趋势:规模战略、平台思维、标准化体系。【经典案例】
案例1:“联营模式”-----北京XX地产合作开发联营模式
深度解析:保底性条款的法律效力;名为联营实为借贷;辨析房屋买卖、房屋租赁、借款合同与土地所有权转让之区别。
案例2:“秦岭别墅”-----陕西秦岭别墅项目强拆纪实
专业解析秦岭别墅事件碰触的法律红线,骑龙旧梦、中龙秦岭、六道金牌、梦碎秦岭。
案例3:“金蝉脱壳”-----上海XX房地产合作开发纠纷案
深度解析:签约主体、地块限价、项目管理、退出机制、签约技巧、退出机制、违约责任及其他需要注意的事项。
案例4:“单方操盘”-----浙江XX项目合作开发
深度解析:管理费、营销费的范围与界定;营销收入与总货值界定;管理制度衔接;人员工资承担;资金使用与资金投入;销售指标与操盘指标;退出机制与退出条件。
案例5:“十面埋伏”-----上海XX项目股权并购案
深度解析:被并购方如何确保项目在被并购过程中进退自如,资方风控、卖方风控、文本管控、专业制胜,再现交易文本设计之收放自如,不战而胜。
案例6:“借尸还魂”-----浙江XX项目并购案
深度解析:并购交易流程、交易模式、交易结构、尽职调查、风控措施以及目标企业的管理与控制。
案例7:“僵局处理”-----沈阳XX项目合作开发纠纷处理
全景解析:合作项目中跟投机制的嵌入与应用;资金筹集及资金管理;退出机制及退出条件;僵局处理之万能公式。
案例8:“地产新蓝海”-----XX代建项目操盘纪实
系统解构委托代建与房地产合作开发混同、品牌受损、委托方资金链断裂、代建合同性质、代建合同与施工合同关系、代建资质、代建合同是否需要招投标以及违约救济办法等。
案例9:“欲擒故纵”-----WD代建项目纠纷案
深度解析:项目管理、退出机制、签约技巧、退出机制、违约责任及其他需要注意的事项。
案例10:“桂花城批判”-----绿城追求产品品质的极致精神
深度解析:绿城代建的前世今生以及绿城代建的底层逻辑。
【课程说明】
【主办机构】中国房训网
【时间地点】2023年10月21-22日 青岛(具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知,详情请咨询会务组)
【培训费用】4800元/人(含讲师费、场地费、讲义费、茶歇费等),会务组提供酒店代订服务,如需住宿请在报名回执单中说明,会务组统一安排,费用自理。
【报名咨询】 全国免费咨询热线:400-6789-925 QQ:2442760608 E-mai:fangxunwang@qq.com微信号:fangxunwang
[注:本课题亦可作为企业内训,请需要的企业电话联系: 400-6789-925]
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