1、导师具有多年从事国内标杆商业地产项目整体运营经验与研究，透过现身说法以实践经验为重

 

　　2、课程以开发商角度、实案剖析商业项目前期市场调研及项目招商经营难点及要点

 

　　3、学员通过项目讨论方式，结合导师实战经验和个案诊断能力，现场破解市场调研、招商、运营策略难题

 

　　【学员对象】

 

　　房地产公司董事长、总经理、策划总监、招商总监、运营总监、策划经理、销售招商经理

 

　　【金牌导师】

 

　　陈老师：原豫园商城股份有限公司总经理、中国注册高级商务策划师、国际商务策划师、上海市商业地产评委会特聘专家。

 

　　九十年代起，她专业从事商业经营及管理，有独立担当商业经营公司、现代化商厦的经营工作经历，并因工作业绩突出荣任中国商业第一家上市公司--豫园商城的首届董事。她精于业务，见解独到。擅长对商业企业开业前的市场调查、商业综合环境分析、经营功能定位咨询策划。她深谙市场需求，掌握的信息量大面广，能够有效帮助企业准确地进行经营功能定位，避免定位开业的决策失误。对新创建的经营性商业，通过经营氛围营造设计、整合营销活动设计，有效地提高商业经营效益，让投资者有更好的回报。她还熟悉企业经营管理，能够指导企业有的放矢地加强企业内部经营管理，让管理出效益。

 

　　【课程大纲】

 

　　【第一部分】

 

　　一、缺乏专业市调定位的失败案例

 

　　1.上海老城隍庙豫城时尚案例（凭过往经验定位，收获失败的苦果!）

 

　　2.上海中山公园龙之梦案例（外行经营定位，走了弯路）

 

　　二、市场调查是商业项目定位前的必要“功课”

 

　　(一)如何管控商业地产项目的服务质量过程

 

　　1.检查服务公司的项目服务质量内容（有否项目计划与时间内容的责任到人）

 

　　2.检查项目市场调查工作内容是否专业（专业度最强内容）

 

　　(二)如何检查项目市场调研内容

 

　　1.检查服务公司是如何编制市场调查计划

 

　　2.检查服务公司的市场调查工作的规范作业流程

 

　　(三)如何检查市场调查的实施

 

　　第一：市场调查内容

 

　　第二：市场调查方法

 

　　1.现场实地考察

 

　　（一）如何看商圈

 

　　（二）如何看商场（案例：广州太古汇、正佳广场）

 

　　(四)市场调查方法与技巧

 

　　1.客单价、租金、商场营业额等调查的方式方法

 

　　2.酒店/办公/公寓产品租售价格的调查方法

 

　　提醒：还可利用数据库/服务过项目的数据资料。

 

　　3.问卷调查中消费需求与特征的调研技巧

 

　　提醒：调查问卷不能千篇一律，要有个性、针对性。

 

　　4.调查结果整理与观点归纳提炼的要领

 

　　提醒：调查结果整理是为市场研究报告提供依据的。

 

　　5.如何做深度访谈

 

　　6.如何做问卷调查

 

　　提醒：调查问卷发放范围的设定（样本采集的针对性、全面性、被访者的年龄段）

 

　　7.如何做模拟招商

 

　　模拟招商的作用与方法

 

　　(五)检验市场调查的质量

 

　　三、《市场研究报告》应该反映的内容

 

　　(一)《市场研究报告》的编写内容与逻辑

 

　　(二)对开发商及项目地块的理解与研究

 

　　第一模块：投资商/开发商研究

 

　　第二模块：项目地块研究

 

　　第三模块：城市经济发展研究

 

　　第四模块：城市房地产市场研究

 

　　1.当地房地产调空政策

 

　　2.整体发展水平/土地供应/土地成交价/空置率

 

　　3.开发与投资/施工面积

 

　　4.销售市场/销售面积/销售价格

 

　　5.当地房产特殊规范

 

　　第五模块：商业市场研究的重点（供应市场、需求市场、发展空间）

 

　　第六模块：其它物业市场的研究（住宅产品、公寓产品、酒店产品、办公产品）

 

　　1.投资者分析

 

　　2.影响公寓投资行为因素

 

　　3.公寓投资者配套设施偏好

 

　　第七模块：借鉴案例的研究

 

　　1.实施招商最重要的是把握商家的需求

 

　　2.城市中不同商圈性质的商业经营价值具有很大差别。

 

　　3.判断商业价值的三个核心关键词：区位+交通+人口

 

　　【第二部分】

 

　　一、什么样的商业项目容易招商？

 

　　这样的商业不愁招商-对常州武进区吾悦广场商业项目的点评。

 

　　一个地级市区级商圈项目为何能招入ZARA等轻奢品牌？

 

　　1、城市等级与商圈性质决定了招商的难易程度

 

　　商家是否愿被招商的模拟验证：

 

　　省会城市市级商圈模拟招商的结果

 

　　地级市区级商圈模拟招商的结果

 

　　县级市社区商圈（1）模拟招商的结果

 

　　县级市社区商圈（2）模拟招商的结果

 

　　2、经营商家的开店计划决定了是否能够进入该城市

 

　　（1）经营商家在该城市是否有布点的计划

 

　　（2）你的商业项目是否符合商家的要求（含经营者关注重点）

 

　　二、商业地产项目的开发营运流程

 

　　商业房地产项目整体开发各阶段的工作内容：

 

　　第一、土地获取阶段9项工作

 

　　第二、规划设计阶段6项工作

 

　　第三、开工准备阶段6项工作

 

　　第四、开工建设阶段7项工作

 

　　第五、开盘准备阶段3项工作

 

　　第六、开盘销售阶段3项工作

 

　　第七、工程建设阶段20项工作

 

　　第八、竣工入住阶段8项工作

 

　　第九、售后及移交阶段9项工作

 

　　三、商业经营管理公司的六大营运管理职能与内容

 

　　（一）商业经营管理公司的六大营运管理职能

 

　　1.1.返租/招商/商家品牌更换等5项职能

 

　　2.租赁/入驻审核管理5项管理职能

 

　　3.市场营销管理4项管理职能

 

　　4.商业服务管理5项管理职能

 

　　5.行政事务管理4项管理职能

 

　　6.物业管理5项管理职能

 

　　（二）商业经营管理公司的六大服务管理内容

 

　　1.1.租赁/返租6大服务管理内容

 

　　2.租赁/入驻审核7大服务管理内容

 

　　3.市场营销4大服务管理内容

 

　　4.商业服务7大服务管理内容

 

　　5.行政事务4大服务管理内容

 

　　6.物业服务7大服务管理内容

 

　　四、招商工作的四大管理阶段

 

　　（一）招商前对项目的理解阶段

 

　　第一阶段的3项主要工作内容（招商前对项目的理解阶段）

 

　　第二阶段的8项主要工作内容（招商的组织准备阶段）

 

　　第三阶段的3项主要工作内容（项目的招商执行阶段）

 

　　第四阶段的2项主要工作内容（商家进场装修阶段）

 

　　（二）招商与经营管理的阶段与工作实施步骤

 

　　第一阶段：项目理解阶段

 

　　市场调研的目的（含市场调研成果）：

 

　　通过人口及消费结构、城市商业状况、同类竞争分析以确定目标客层和商品档次的调查，寻找商圈中亮点和空白，形成错位经营，打造本项目核心竞争优势。

 

　　[第一项工作]：对项目建筑指标的解读--限制条件与局限性

 

　　1.项目地块的建筑指标有哪些限制条件，对招商有哪些局限。

 

　　2.项目地块的建筑指标是否符合主力商家的要求，有否改变的可能性。

 

　　案例一：山东济南英雄山路项目（地块产品的调整方案）

 

　　[第二项工作]：对项目的市场市调与定位的理解

 

　　市场调查内容（6项）

 

　　附：商业市场调查内容一览表

 

　　[第三项工作]：如何做好品牌落位工作

 

　　1.品牌落位的思路与方法

 

　　2.确定品牌落位图，形成商铺布局平面图

 

　　3.品牌落位案例介绍：城开“世纪之门”项目案例、唐山铁路楼项目案例

 

　　[第四项工作]：对项目建筑规划设计的参与（修改与调整）

 

　　第二阶段：组织准备阶段

 

　　[第一项工作]：项目招商经营管理前的组织准备

 

　　1.建立招商组织

 

　　2.招聘与培训招商人员

 

　　[第二项工作]：项目招商经营管理前的工作准备

 

　　第三阶段：招商执行阶段（含招商技巧）

 

　　[第一项工作]：准备招商洽谈工作的内容--招商洽谈的工作内容

 

　　[第二项工作]：确定招商的方式--五种招商方式的选择

 

　　[第三项工作]：招商计划实施期--招商计划实施（含招商目的与方式）

 

　　第四阶段：进场装修阶段

 

　　[第一项工作]：经营商户进场装修的审核--商户进场装修的审核内容

 

　　第二项工作：经营商户进场装修的实施

 

　　附：商业经营管理公司关于经营商家办理入驻手续的流程图

 

　　五、招商实施步骤中的重点工作（每一步骤的重点工作详细解说）

 

　　1.招商实施步骤

 

　　步骤一：招商工作的前期调研准备阶段

 

　　步骤二：招商方案的设计策划阶段

 

　　步骤三：招商实施筹备阶段

 

　　步骤四：招商实施阶段

 

　　步骤五：进场装修阶段

 

　　1.招商成果的衡定标准

 

　　2.招商租金的测算思路与方法（含一般商业业态业种的租金水平）

 

　　3.超市卖场对购物中心的作用

 

　　4.百货对购物中心的作用

 

　　六、商业项目开发运营各阶段的关注要点

 

　　（一）建筑规划设计阶段的关注要点

 

　　1.方案设计阶段关注4个要点

 

　　2.扩初设计阶段注4个要点

 

　　3.施工图设计阶段注5个要点

 

　　4.外立面设计阶段注4个要点

 

　　（二）招商启动阶段的关注要点

 

　　（三）工程施工建设阶段的关注要点

 

　　（四）招商实施阶段的关注要点

 

　　（五）商家进场装修阶段的关注要点

 

　　七、商业经营管理公司的日常经营管理工作内容

 

　　【课程说明】

 

　　【主办机构】中国房地产培训中心   中国房训网

 

　　【时间地点】2014年8月30-31日   南京（具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知，详情请咨询会务组）

 

　　【培训费用】人民币3800元/人（含学习费、场地费、资料费、茶歇），会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。

 

　　【报名咨询】 全国免费咨询热线：400-6789-925     QQ：2442760608    E-mai:fangxunwang@qq.com   微信号：fangxunwang

 

　　[注：本课题亦可作为企业内训，请需要的企业电话联系: 400-6789-925]

 

　　【8月份最新房地产培训课程】

 

　　8月份最新房地产培训课程：http://www.hfsup.cn/training/pxdt/index.htm

 

　　【2014年房地产培训计划】

 

　　2014年房地产培训计划下载（近800场房地产专业课程，为您量身打造！）：http://www.hfsup.cn/dongtai/notic_3339.htm

 

　　（含：商业地产、工程管理、规划设计、景观设计、营销策划、销售技巧、采购管理、运营管理、项目管理、成本管理、物业管理、财务管理、税务筹划、人力资源、客户关系、企业战略、项目管控、标杆专题、楼盘考察、投融资管理、精装修管理、旅游地产、养老地产、工业地产等）