【课程前言】
房地产开发的报批报建等权证办理俗称“跑前期”,对接政府配套资源俗称“跑配套”,因政府行政管理的全面性和合法、合规的程序性突出,对房企应对此类业务提出了相当高的要求,其颠覆性、强制性、连续性和时效性等关乎项目的成败故不可不察。企业管理者对该业务的工作绩效要求高、管理难,责任部门处理内外协调的工作量大、专业面广、压力大、难度高、不确定性突出,如何做好该业务的管理是各类房企普遍面临的难题。
在规范化的房企各类业务管理流程的系统中,针对报建和配套业务实施流程化管理,往往被视作不可能完成的任务。针对不同地区和城市的管理差异,如何将业务的管理专业化、规范化,提高其工作效率确保项目开发整体经营目标的实现,分享以“万科不行贿”理念的标杆房企的成功管理经验是本课程的初衷。
【课程收益】
1、系统掌握标杆房企把控项目全程报批报建节点管理;
2、提升项目开发进度计划的编制、执行、监督等综合管理水平;
3、详解报批报建主线条及验收确权环节的关键节点及策略;
4、规范、统一将来的业务管理运作流程,提升专业管理水平和工作绩效;
5、从报批报建主线导入与其他各部门间协同的系统化流程管理;
6、对非专职管理部门的学员,可借此课程,了解、熟悉房地产开发报建及配套流程管理的做法和实施程序,更好地协同主办部门协同参与报建及配套等专业工作;
7、通过多案例讲解开发报建疑难问题解决方案与措施
8、建立项目报建及配套管理的业务流程,并逐步完善企业自己的房地产开发管控系统。
【课程对象】
1、公司全面管理的决策层(董事长、总经理、等)
2、负责报建及配套业务管理的操作层(副总、总助、总监、项目总、权证及配套经理、主管等)
3、参与报建及配套业务协作的各部门人员(项目拓展、策划、设计、工程、营销、客服、计划运营及成本管理等)
【金牌讲师】
张老师:
自96年起在万科同时负责研发设计管理及前期报批报建工作,2001年出任万科集团历史上首个城市公司“项目事务部”经理,负责天津万科所有项目的报建及配套业务管理。
建筑学本科,工商管理硕士,注册建筑师,注册建造师。管理咨询专家,房地产企业经营管理及项目操盘实战型教练顾问,中国讲师500强,常年担任多家房地产企业、培训机构及清华、天大等房地产总裁班的特约培训讲师。6 年设计院及 15年房地产企业实战工作经验,曾任天津万科公司设计部、项目事务部、工程管理部经理;新奥集团蚌埠置业公司常务副总经理;历任天津海贸物业发展有限公司总经理、海贸集团执行总裁、董事长,兼汉镒资产管理股份有限公司董事副总经理、上海汉镒咨询公司总经理、天津汉镒房地产管理咨询公司总经理;南开允公集团副总裁兼南大科技园公司总经理等职务。在房地产企业全面经营管理及项目的全程运作,特别是组织管控、公司治理、计划管理、成本管理及项目决策、项目策划、设计管理、报批报建管理、工程管理、营销及客服管理、外包管理等方面有着较为丰富的经验,为60余家房企提供过咨询培训,完成了20余个项目策划及实操顾问的服务。
【课程大纲】
一、报建及配套业务概述
1、政府对房地产开发项目实施相关行政管理的环境分析
(1)国土资源管理
(2)城市规划管理
(3)建设工程交易市场及行业管理
(4)房屋产权交易市场及行业管理
(5)城市市政工程配套管理
(6)城市基础设施配套管理
(7)其他政府职能部门管理(发改委、环保、文物、民防(人防)、气象(防雷)、地震、民政(地名)、档案、无线电、节能、技术质量监督、空管……)
(8)武警(消防)、军队等
2、项目报批报建业务管理的工作内容(权证事务)
(1)项目前期、中期(五证)
(2)项目后期(分证)
解读跑前期
3、项目政府配套资源对接管理的工作内容(配套事务)
(1)用地红线外市政工程配套
(2)城市基础设施配套
(3)用地红线内市政管网工程配套
解读跑配套
4、开发企业对报批报建及政府配套对接业务管理的认识
(1)相关业务管理发展历程及现状和难点分析
(2)相关业务专业化、规范化管理的方法
案例:解读20余年报建及配套业务的变迁
5、房地产企业公共关系管理的认识
(1)房地产开发企业公共关系管理的理念认识
(2)房地产开发企业公共关系管理的工作内容
(3)公共关系对房地产企业的价值体现
(4)维护良好公共关系的方法探讨
案例:从万科的能能划分,解读公共关系VS报建配套
6、小结:报批报建及配套事务管理≠公共关系管理
解读报建配套与公共关系的区别和辩证关系
二、报建及配套业务VS公司组织建设管理
1、公司业务现状及战略方向对管理资源配置策略的影响
机会型开发商--单一项目公司
专业化开发商--行业内持续经营(多项目、跨地域)
2、公司组织架构、工作职能分工及接口设计
(1)组织架构层级对分工的影响(项目公司、二级管理、三级管理)
案例:3个不同房企组织架构图的比较,看职责分工
(2)设置专职的报批报建及配套对接职能部门的优缺点
案例:万科城市公司“项目事务部”看分工的演变
(3)分别由专业职能部门分工负责的优缺点
(4)按项目公司(项目部)分工负责的优缺点
3、小结及实战互动研讨:受训企业实际组织状况的诊断、研讨及建议
三、项目获取土地阶段的报建及配套业务流程详解(结合实战案例)
1、签订《国有土地使用权出让合同》
案例:海南陵水“椰林海岸”某项目,国土局长对项目总说:“你退地吧!”
案例:万科花园新城土地出让违规事件
2、办理项目公司设立及相关事宜
案例:江阴项目成交后的土地平移
案例:江阴某项目公司资质办理
案例:海南某项目公司资质办理程序
3、办理《项目投资备案》(立项计划)
4、办理《建设用地规划许可证》
5、办理《国有土地使用证》
问题:权证+实物,影响取得土地证原件的因素
6、其它可能涉及的相关程序简析
(1)标杆房企当前拿地的策略和特殊操作(一二级联动)
案例:现行土地获取方式详解
案例:勾地控地的操作详解
(2)办理《建设项目选址意见书》
(3)办理《建设用地规划设计条件》
(4)办理《项目用地文物勘探》程序
(5)关于建设用地红线外市政工程的自行配套事宜
(6)关于建设用地的征地补偿及拆迁事宜
(7)涉及突破国土资源《土地利用规划》的土地变性事宜
案例:海南某房企土地获取
案例:海南农垦局土地违规事件分析
7、小结及实战互动研讨
(1)拿地阶段公司各部门之间的分工配合要点
(2)不同企业办理《用地规证》及《土地证》的责任划分技巧
(3)受训企业项目土地疑难问题解决方案的课堂互动
四、规划方案设计阶段的报建及配套业务流程详解(结合实战案例)
实例:《建设工程规划许可证》办理流程系统图
案例:标杆房企设计管理流程系统图
1、办理《建设工程规划报建申请》
2、办理《项目环境评价审批》
3、办理《修建性详细规划设计方案》成果审批
(1)建筑规划方案(日照、规划指标等)
(2)管网规划方案(市政工程配套等)
4、办理《房地产项目建设开发规模审批》
5、办理《单体建筑设计方案审批》
6、办理《人防工程报建审批》
案例:海南某项目选择异地建设交费的决策过程
7、办理《建筑工程消防设计审核》
(1)建筑工程
(2)装饰装修工程
案例:万科东丽湖滑水赛会所超越规范覆盖的处理
8、办理《建设工程规划许可证》及其它相关前置程序(地名、户籍、公告…..等)
案例:万科都市花园《规证》公告的乌龙笑话
9、小结及实战互动研讨
(1)设计阶段公司各部门之间的分工配合要点
(2)不同企业办理《工程规证》的责任划分技巧
(3)受训企业项目设计报建疑难问题解决方案的课堂互动
五、施工准备阶段的报建及配套业务流程详解(结合实战案例)
实例:《建设工程施工许可证》办理流程系统图
1、办理《建设工程施工报建申请》
2、办理《建设项目扩初设计评审》
3、办理《施工图蓝图审查》
4、办理《建筑设计节能审查》
5、办理《防雷施工图设计文件审核》
6、办理《建设工程施工单位招投标》
案例:不同企业性质的招投标操作模式
7、办理设计单位、监理单位招投标及备案
8、办理《城市基础设施配套费》缴纳的“减免缓”事宜
9、办理《施工许可证》及其它相关前置程序(墙改、档案、农民工……等保证金)
10、其它涉及施工准备的相关程序
(1)办理《建设工程放线、验线程序》
(2)办理《施工临时用水、用电程序》
(3)办理《深基坑支护设计方案》评审
(4)办理施工临时占道、开口等程序
(5)办理行道树移植或海防林砍伐
(6)办理其它地下障碍物移除程序
(7)工程抢跑开工的处理
详解规避抢跑开工的三大风险规避
11、小结及实战互动研讨
(1)施工准备阶段公司各部门之间的分工配合要点
(2)不同企业办理《开工证》的责任划分技巧
(3)受训企业项目施工报建疑难问题解决方案的课堂互动
六、销售准备阶段的报建流程详解(结合实战案例)
实例:《商品房预售许可证》办理流程系统图
1、办理销售面积预测
详解:《规证》附图VS房号
2、办理《物业公司招投标》
案例:解读首任物业管理人及操作技巧
3、办理《销售资金监管账户》
4、办理价格备案及网签录入程序
案例:底商分户销售的无奈之举和应对策略
5、办理《预售许可证》及其它相关前置程序
6、小结及实战互动研讨
(1)销售准备阶段公司各部门之间的分工配合要点
(2)不同企业办理《开工证》的责任划分技巧
(3)受训企业项目销售报建疑难问题解决方案的课堂互动
七、施工建设阶段的配套业务流程详解(结合实战案例)
1、自来水工程配套程序
2、排水工程配套程序
3、供配电工程配套程序
4、燃气工程配套程序
5、集中供热工程配套程序
案例:万科花园新城移交运营责任的意义
案例:廊坊新奥置业住宅小区的供热补贴包袱
6、小结及实战互动研讨
(1)管网综合设计管理流程
(2)自行配套工程权责移交事宜
(3)配套工程对接阶段公司各部门之间的分工配合要点
(4)不同企业办理配套工程对接的责任划分技巧
(5)受训企业项目配套对接疑难问题解决方案的课堂互动
八、项目竣工收尾阶段的报建及配套业务流程详解(结合实战案例)
实例:“项目竣工验收备案”办理流程系统图
1、竣工验收相关程序(规划、消防、人防、五方综合验收等)
2、办理《建设工程竣工备案程序》
3、办理《准住证》
案例:发证日期导致的违约赔偿
4、办理正式电送电、燃气点火、供热等配套程序
案例:万科城市花园不该发生的赔偿
5、办理产权面积实测
案例:隔墙处理技巧
6、办理《房地产权证》(土地分证+《房屋产权证》)登记程序
7、小结及实战互动研讨
(1)竣工验收阶段公司各部门之间的分工配合要点
(2)不同企业办理竣工验收的责任划分技巧
(3)受训企业项目验收报建疑难问题解决方案的课堂互动
九、报建及配套业务VS其它关联业务流程
1、计划运营管理流程VS报批报建及配套对接业务管理
(1)项目开发进度计划中的报建及配套工作的编制
案例:万科项目开发流程详解
案例:项目开发季度计划模板详解
案例:龙湖进度计划详解
案例:某项目(一二级联动)项目开发进度计划详解
(2)报建及配套责任部门年度、月度计划的编制和考核
案例:某公司月度工作计划(含报建及权证)详解
2、成本管理流程VS报批报建及配套对接业务管理
(1)目标成本计划中报建及配套涉及的成本科目划分
案例:标杆房企成本管理流程简述
(2)报建及配套责任部门的成本控制职责及绩效考核
案例:某房企成本控制指导书(报批报建部门责任成本)
3、项目决策管理流程VS报批报建及配套对接业务管理
(1)报建及配套责任部门如何参与项目初判和详细研究
(2)报建及配套责任部门如何参与可行性研究及项目获取
案例:标杆房企项目决策管理流程简述
4、项目策划管理流程VS报批报建及配套对接业务管理
(1)报建及配套责任部门如何参与项目策划
(2)报建及配套责任部门如何参与概念设计任务书和成果评审
案例:标杆房企项目策划管理流程简述
5、设计管理流程VS报批报建及配套对接业务管理
(1)报建及配套责任部门如何参与方案设计任务书和成果评审
(2)报建及配套责任部门如何参与扩初设计任务书和成果评审
(3)报建及配套责任部门如何参与施工图设计任务书和成果评审
案例:标杆房企设计管理流程简述
6、工程管理流程VS报批报建及配套对接业务管理
(1)报建及配套责任部门如何参与《工程管理指导书》的编制
(2)报建及配套责任部门如何参与工程招投标
(3)报建及配套责任部门如何参与工程建设过程管理
(4)报建及配套责任部门如何参与竣工验收及交付管理
案例:标杆房企工程管理流程简述
十、报建及配套业务的人力资源管理
1、报建及配套岗位干部的选择和任用
(1)报建及配套岗位干部的职业素质
(2)报建及配套岗位干部的知识结构
(3)报建及配套岗位干部的心理调节
(4)报建及配套岗位干部的基本礼仪
2、报建及配套岗位干部的培训
3、报建及配套岗位干部的激励
案例:标杆房企绩效考核管理流程简述
十一、如何提高报建及配套业务的执行绩效
1、问题与困惑
2、解决方向:
认识报建及配套对项目开发的重要性
掌握报建及配套工作的核心价值
充分认识报建及配套工作的复杂性及困难度
各部门对报建及配套工作的协作
报建及配套工作的自律和规范化流程建设
报建及配套工作的灵活应变和管理艺术
……
3、改进措施:
提高专业能力
资源整合利用
系统性和前瞻性
加强协调沟通
十二、特殊项目开发模式的报建及配套业务处理(结合实战案例)
1、区域开发、园区开发项目(控地)的处理
2、股权收购项目的处理
3、停缓建(烂尾楼)开发重置项目的处理
(1)股权转让项目情形 (2)资产(在建工程)转让项目情形
4、去库存(商改住)项目改造开发处理
5、现房类低效资产改造开发的处理
总结回顾
【课程说明】
【主办机构】中国房训网
【时间地点】2020年10月24-25日 广州(具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知,详情请咨询会务组)
【培训费用】4980元/人(含讲师费、场地费、讲义费、茶歇费等),会务组提供酒店代订服务,如需住宿请在报名回执单中说明,会务组统一安排,费用自理。
【报名咨询】全国免费咨询热线:400-6789-925 QQ:2442760608E-mai:fangxunwang@qq.com 微信号:fangxunwang
[注:本课题亦可作为企业内训,请需要的企业电话联系: 400-6789-925]
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