【课程定位】

　　本次特训班主要聚焦5万平米以下的社区、街区、主题、住宅底商、邻里中心、社区Mall、非标、文旅、超市外围、写字楼配套、酒店配套、老旧小型、城郊/县域等需要更新与盘活的小体量商业项目，为预算有限、团队精简、追求现金流优先的小体量商业项目专门打造。课程摒弃重资产改造思维，确立低成本焕新迭代、轻投入落地、严控空置、增收止损等核心路线，围绕项目焕新迭代的完整闭环授课即项目诊断研判、定位迭代与业态重构、空置分级治理、商户梯度汰换、多元化租金谈判、轻量调改实施、商户全流程管控等。本次课程的最大差异化价值是不只输出方法论与案例，同步交付整套可直接落地的小体量商业焕新迭代工具包，并采用案例拆解+工具解读+现场问诊的实战模式，助力学员掌握一套适配小体量商业、可直接带回项目执行的全链路操盘体系。

　　【课程时长】

　　2天（集中授课+实战演练即趋势破局→痛点诊断→定位重构→改造落地→招商破局→运营提效→资本算账→风险闭环）

　　【培训目的】

　　本次特训班旨在解决小体量商业焕新迭代难、落地弱、投入乱、收益低等痛点，聚焦5万平米以下的项目，帮助操盘团队跳出重改造、重营销、重招商的固有误区，建立轻投入、高落地、稳现金流的专属操作执行思维；通过系统学习项目诊断、定位迭代、业态重构、空置治理、商户梯度汰换、多元租金谈判、轻量工程调改、进场管控全流程实战体系，全面提升学员小体量商业专项操盘能力；本次课程还将以实战落地、增收止损为核心目的，教会操盘团队先算账、再调改、再招商，精准压降空置损耗、优化品牌结构、提升实收租金与经营坪效。

　　【解决痛点】

　　1、盲目追逐网红业态，未聚焦周边圈层真实需求，业态同质化严重、客群粘性不足。

　　2、项目机电、排烟、铺位格局、动线不合理，大规模改造资金受限，轻调改方案缺乏系统方法论。

　　3、业主倾向严控改造投入，但又要求快速压降空置、提升租金，投入产出难以平衡。

　　4、难以引进标杆品牌，优质区域连锁储备不足；租金模式单一，缺少多元化租金谈判工具平衡双方预期。

　　5、无标准化汰换节奏，易出现集中撤场形成大面积空铺，空置损耗持续侵蚀现金流。

　　6、大多沿用大型商管流程，团队人手精简难以落地，全链条管控缺少闭环台账支撑。

　　【课程对象】

　　本次培训特别适配社区商业、街区商业、主题商业、社区底商、邻里中心、社区Mall、非标商业、文旅商业、超市外围商业、写字楼配套商业、酒店配套商业等小体量商业的项目负责人、工程负责人、招商负责人、运营负责人、企划负责人、资管负责人、物管负责人及一线招商运营专员；国资及城投公司负责商业资产焕新、老旧商业改造与招商运营的相关管理人员；小体量商业的招商代理、商业顾问、运营操盘手、商业规划设计从业者以及计划涉足小体量商业焕新的行业从业人员。

　　【学习收获】

　　1、建立适配5万平米以下的焕新思维，树立轻投入、现金流优先的焕新逻辑。

　　2、掌握项目诊断、定位迭代、业态重构实操方法，能够独立梳理项目焕新整体方案。

　　3、精通空置分级处置、商户梯度汰换机制与多元化租金谈判模型，有效压降空置、提升租金收益。

　　4、掌握轻量调改投入产出测算、工程排期与商户进场全流程管控，最大限度压缩空窗损耗。

　　5、获取全套标准化焕新台账工具包，形成闭环工作体系，所学方法可直接落地运用。

　　【授课大纲】

　　模块一：小体量商业焕新赛道拆解

　　小体量商业年度发展趋势

　　小体量商业存量市场竞争现状

　　小体量商业淘汰规则解析

　　小体量商业生死判定标准

　　5、小体量商业主流盈利赛道拆解

　　模块二：小体量商业焕新痛点解析

　　1、小体量商业通病解析

　　2、小体量商业痛点拆解

　　（1）硬件痛点

　　（2）产权租期痛点

　　（3）定位痛点

　　（4）盈利痛点

　　（5）招商痛点

　　（6）运营痛点

　　（7）物管痛点

　　3、项目风险分级自测法

　　模块三：小体量商业焕新定位策略

　　1、小体量客群重新定位原则

　　2、三类高适配定位模型应用

　　3、小体量商业四维定位方法

　　4、业态重构与铺位优化原则

　　5、小体量商业业态配比规则

　　刚需保底

　　特色引流

　　利润补位

　　6、小体量正反案例复盘借鉴

　　模块四：小体量商业焕新投资模型

　　1、小体量商业专属投资测算模型

　　（1）改造投入

　　（2）摊销周期

　　（3）租金阈值

　　（4）空置容错率

　　（5）现金流安全线

　　2、项目成本管控与无效投入规避

　　3、小体量项目多元营收模式搭建

　　4、小体量商业一轻两快操盘准则

　　模块五：小体量商业焕新轻改造法

　　小体量商业轻改造核心逻辑

　　动线

　　空间

　　外立面

　　2、小体量商业高频硬伤整改方案

　　3、小体量商业轻重改造边界划分标准

　　4、小体量低投入高成效标杆案例拆解

　　模块六：小体量商业焕新招商对策

　　小体量商业招商核心真相

　　小体量商业招商壁垒破解

　　小体量商业品牌适配思路

　　小体量商业招商政策设计

　　租金模式优化原则

　　租金策略调整原则

　　小体量商业租金制定策略

　　租金制定4条底层原则

　　铺位分层与基础定价

　　多元租金模式组合

　　业态差异化租金规则

　　租金动态调整机制

　　付款方式与风控细节

　　存量焕新专属租金策略

　　6、小体量前置商户经营研判

　　7、小体量商业专业谈判技巧

　　8、商户筛选与长效留存机制

　　模块七：小体量商业焕新运营抓手

　　小体量商业运营工作重心

　　小体量商业日常运管优化

　　租金博弈与运营破局策略

　　“不降租就解约”的根源解析

　　租金博弈与运营管控破局策略

　　A、收益模式重构

　　运营流量转化策略

　　C、快闪短租与优先长租权

　　D、动态预警租金折让法

　　E、经营流水抽取共管账户法

　　F、运营赋能替代租金让利策略

　　G、分类谈判与分层处理策略

　　H、合同与风控兜底策略

　　I、僵持局面折中方案

　　4、商铺去化焕新策略

　　（1）商铺滞销6大关注点

　　（2）商铺去化焕新法

　　（3）3个月快速去化策略

　　（4）投入成本测算/回款收益预判

　　（5）营销风控合规条款

　　（6）组织分工与考核机制

　　5、商户经营精细化管控策略

　　（1）经营数据监测

　　（2）坪效分级

　　（3）汰换机制

　　（4）帮扶增收体系

　　6、小体量商业商户分级管理

　　7、小体量商业轻量化营销

　　8、小体量商业极简数字化管理方法

　　9、小体量商业低成本社群与场景营销法

　　模块八：小体量商业焕新风控机制

　　合规风险

　　产权

　　租期

　　消防

　　经营合规红线规避

　　资金风险

　　现金流管控

　　投入止损机制

　　租金回款风控

　　经营风险

　　空置率失控

　　商户集体撤场

　　客流下滑预判与应急方案

　　小体量商业持续运营迭代逻辑

　　小体量商业资产价值维稳与提升

　　模块九：小体量商业焕新案例复盘

　　1、焕新案例全流程拆解

　　2、失败案例问题溯源

　　3、小体量商业操盘10条铁律

　　4、小体量商业操盘8个误区

　　【授课老师】

　　王老师：

　　王老师深耕商业地产行业二十余年，从百货筹建、项目操盘、招商总监、商管副总进阶至商管总经理，拥有百货、城市综合体、文旅综合体、购物中心、社区及街区商业全业态、全周期实战经验；专注商业招商运营、资产管控、运营精耕、成本优化等核心领域，精通商业地产全周期资产管理体系，熟稔资产估值、收益管控、存量焕新、资产价值提升等专业模块；深谙商业项目降本增效落地逻辑，在能耗管控、人力优化、运维节流、预算管控等方面具备成熟实操打法；擅长直击行业痛点，搭建系统化专业管控框架，兼具战略格局与精细化运营思维。王老师从业起步于丹尼斯百货，参与复合型百货超市开业筹建，负责卖场规划、品类定位、招商落地及营运管理，筑牢实体商业运营根基；后任某商管项目负责人，独立操盘巩义星月时代广场、安阳美丽华广场、周口万顺达百货、商丘旺角广场、平顶山黄金海岸等多个商业项目，负责其商业策划、筹备开业、全链招商与品牌资源整合；后任中南建设控股招商总监，主导南通CBD城市综合体商业板块定位规划、营销推广及主力店招商；后任山东鸿儒集团商管副总，全权负责24万平米省级重点文旅商业综合体，全程完成项目定位、团队搭建、招商落地与整体营运。现任某商管公司总经理，负责统筹集团存量资产焕新、新建购物中心筹备、项目规划设计及整体招商运营。擅长商业定位规划、项目筹建、团队搭建、全业态招商、营运管控与全盘资管运营，项目实战底蕴深厚。王老师主导过多座大中型商业项目招商运营、资管操盘与降本增效落地，拥有项目提质增收、成本压降、资产增值真实实绩，并提炼可复制、可落地的实操方法与工具。其授课功底扎实，讲解深入浅出、化繁为简，紧扣行业前沿与市场新格局，精准匹配学员岗位刚需，互动性、针对性强，助力学员学以致用、解决实际工作难题。