地产国央企董事长、总经理、副总经理、总监、区域总经理及各部门中高层管理人员

桑弘华老师  资本与产业运营专家

17年资本与产业运营实战经验；

北京海淀区委/张家港市委/宣汉县委等党校客座教授；

中大/浙大/哈工大/上交大/华南理工/深大等大学客座教授；

英国IRCA（最大的国际化管理体系审核员注册机构）主任评审员；

现任深企投产业研究院高级顾问；粤港澳大湾区数字产业峰会分享嘉宾；

全球反向并购高峰论坛分享嘉宾；深圳新材料行业协会高质量发展大会分享嘉宾；

曾任：中交物资 | 董事；亿方集团 | 执行总裁；高晟华屹基金 | 执行董事；

广东省微商协会 | 执行会长；广东启迪产业研究院 | 副院长；资本界金控集团| 独立董事；

桑老师17年来专注于产业运营及资本运作领域，从战新产业（低空经济等）与资产处置、政企合作与宏观经济、到园区招商引资、再到文商旅、专项债及资本运营（包括投融资及并购上市）的全过程，均有丰富的实战经验。

模块一：宏观破局与转型战略——2026年国央企的第二增长曲线 (3小时)

1.趋势研判：2026年宏观经济与地产新周期

①2026年经济形势分析：全球经济复苏下的中国策略，从“增量扩张”到“存量优化”的必然性。重点分析“新质生产力”对房地产行业的影响，以及国资国企在其中的新定位。

② 政策红利捕捉：深度解读新一轮国企改革深化提升行动，国央企在“新质生产力”背景下的新定位（不仅是开发商，更是城市运营商）。探讨“三大工程”（保障房、城中村改造、平急两用）带来的新机遇。

③行业痛点与机遇：当前国央企面临的“三座大山”（去化难、回款慢、资产沉）与破局之道。分析2026年成都及大湾区市场的特殊性，如何利用区域政策优势突围。

2.模式重构：从“土地财政依赖”到“产业+资本+运营”

① 顶层设计逻辑：国央企的“三驾马车”模型——开发做流量、运营做利润、资本做市值。如何构建“以投带引、以投促产”的产融结合新模式。

② 案例复盘：成都某国企的转型之路（针对性案例）：某成都区属国企如何通过“存量资产+产业基金”模式，实现年营收增长30%，资产证券化率提升的实战路径。

③第二增长曲线设计：如何利用存量资产（如老旧厂房）嫁接新兴产业（如新能源、文创、生物医药），构建新的利润池。探讨“空间+内容+服务”的复合型盈利模式。

3.资本视角：产业基金与项目开发的联动机制

①产融结合逻辑：如何利用产业引导基金撬动社会资本，实现“以投带引、以投促产”。分析政府引导基金、产业母基金、项目子基金的架构设计。

② 实操工具：《产业基金架构设计表》——现场演练如何设计基金结构以规避国资监管风险，确保资金闭环与合规退出。

③ 风险控制：国央企参与产业基金的合规边界与风险隔离机制，如何防范国资流失风险。

模块二：存量资产盘活——全周期运营与资本化退出 (4小时)

2.1资产梳理与价值重塑：唤醒沉睡资产

① 资产分类诊断：识别“好资产”与“坏资产”。针对老旧厂房、闲置楼宇、低效园区的差异化改造策略。探讨“物理空间改造”与“内容植入”的平衡。

② 价值重塑路径：物理空间改造（硬件）+ 产业内容植入（软件）的双轮驱动。如何通过“微改造”实现“强运营”，提升资产溢价。

③ 案例拆解：广州永庆坊模式（大湾区参考）：如何通过微改造将老旧骑楼街区转变为城市文化地标，实现资产增值200%的运营逻辑。分析其“政府主导、企业运作、居民参与”的三方共赢机制。

2.2运营为王：产业园区与存量物业的“投融管退”

① 全周期运营体系：从“招商思维”转向“经营思维”。如何构建“租金+服务费+股权投资”的多元收益模型。探讨“房东+二房东+股东”的角色转换。

② 产业导入策略：产业链招商的实操要点——如何通过龙头企业（链主）带动上下游集群入驻。分析“以商招商、以资招商、以产招商”的不同打法。

③实操工具：《存量资产价值评估与改造建议书》——一套标准化的资产体检工具，帮助学员快速评估手头项目价值，明确改造方向与投资回报测算。

2.3资本化退出：REITs与资产证券化的实操路径

①REITs政策解读：国内公募REITs的最新政策动态与发行标准（针对商业地产、保租房等）。重点分析2026年REITs扩容对国央企的利好。

② 案例复盘：某央企产业园REITs发行实录：从项目筛选、资产重组到成功上市的全流程拆解，重点分析“卡脖子”环节的解决方案（如税务筹划、合规整改）。

③ 实操工具：《REITs发行合规性体检表》——自查项目是否符合发行条件的必备工具，涵盖土地、规划、税务、经营等12项核心指标。

模块三：营销升维——新形势下的资产去化与价值重塑 (3小时)

3.1营销变革：告别“坐销”，构建全员营销体系

① 营销新逻辑：从“卖产品”到“卖生活方式/产业生态”。如何通过“内容营销”吸引高净值客群。

② 全员营销机制：如何设计激励机制，让全员成为销售员（针对国央企体制特点的激励方案设计）。探讨“合伙人制”在营销中的应用。

③ 数字化营销：利用大数据精准定位大宗资产买家，构建私域流量池。分析新媒体（抖音、视频号）在资产去化中的实战应用。

3.2产品力重塑与难点资产去化

① 新质产品打造：基于2026年客户需求敏感点（如适老化、绿色低碳、智能科技）的产品升级策略。探讨“好房子”标准下的产品溢价逻辑。

② 难点资产攻坚：商业、办公、车位去化专项策略——“以租代售”、“资产置换”、“打包处置”等创新打法。分析“大宗交易”市场的运作逻辑。

③ 案例拆解：某国企商业综合体“爆改”记：如何通过引入“夜经济+潮玩”业态，将空置率从40%降至5%的实战经验。

3.3政企协同与大宗交易

① 政策红利利用：如何利用“城市更新”、“保障房收储”、“国企资产划转”等政策打通营销堵点。探讨“政策性银行贷款”在资产收购中的应用。

②大宗资产交易术：寻找机构投资者（险资、外资、产业资本）的渠道建设与谈判技巧。分析“资产包”打包出售的实操要点。

模块四：组织赋能与行动学习——从战略到落地 (2小时)

4.1组织提效：适配转型的组织架构与风控

①组织架构调整：从“金字塔式”到“平台+合伙人”模式的变革，激发团队狼性。探讨“赛马机制”与“项目跟投”在国央企的落地实操。

②合规风控体系：新一轮国企改革下的投融资合规边界，如何在创新中规避国资流失风险。分析“三重一大”决策程序在市场化项目中的应用。

③ 实操工具：《项目投后管理与风控清单》——确保项目落地不跑偏的管理工具，涵盖进度、成本、质量、安全等核心指标。

4.2行动学习工作坊：制定“下半年攻坚作战图”

①分组研讨：结合成都本地市场特征与学员自带项目，进行现场“项目问诊”。每组选取一个痛点项目，运用课程工具进行诊断。

②方案路演：各小组输出《存量资产盘活与营销去化作战图》，包含具体的时间表、路线图、责任人。重点解决“做什么、谁来做、何时做”的问题。

③专家点评：桑老师对各组方案进行一对一深度点评与优化建议，确保方案可落地、可执行。