第二天专题培训：《高品质项目打造、产品力提升与工程质量管控实施》

 

　　【课程背景】

 

　　新时代，新要求。在“房住不炒”的主基调下，我国房地产市场供求关系发生重大变化，在更好满足居民刚性和改善性住房需求，提高建设工程品质和新型城镇化建设发展的现实需要中，住宅建设过程中如何积极回应时代要求，如何通过推动住宅在质量、功能、绿色、低碳、服务方面的品质提升，成为行业高质量发展之路中的一道必答题。中国房协组织的“2022全国绿色宜居住区质量与建筑品质居住满意度调查”显示，房屋渗漏、保温构造质量、墙体开裂、隔声性能等问题突出。其中，参与调查的项目中，发现卫生间漏水，屋面、外墙渗漏问题的项目占比62.48%；发现隔声性能、排水管道、室内噪声控制问题的项目占比59.05%；发现装修整体质量问题的项目占比59.83%。

 

　　而且大多数房地产企业都出现了以下情况：为什么交房前，项目总是要大量抢工？开工时，明明工期足够，可是后来工期去哪了？有些施工单位不缺劳动力不缺钱，进度还是滞后，为什么？甲方又不是施工单位，凭什么要甲方来做工程推演？如何确保按时保质交房？以至于高品质交付更是无从谈起。有哪些有效的预控措施？有没有体系化的成熟模式和工具、模板借鉴？

 

　　本次课程明晰了工程管理未雨绸缪的思路和方法，再次印证工程前控管理的效果，通过参观考察项目和标杆地产企业的丰富经验介绍、案例剖析，找到核心环节和实战解决方案，从开发商的角度破解工程高品质管理的难题！有效防范交付风险，波澜不惊交好房。

 

　　【课程收益】

 

　　1、掌握运用高品质项目工程策划推演的管理工具和方法，从项目前期策划开始，实现进度、质量、成本、安全与文明施工等各个维度的精细化管理。

 

　　2、掌握传统工程管理穿插体系落地分解

 

　　3、明晰高品质项目工程管理新建造体系3横3纵N-20+P单体穿插策划推演

 

　　4、经典标杆企业案例分享借鉴

 

　　【培训对象】

 

　　房地产开发企业项目总经理、运营总监、工程总、工程经理、成本经理、技术部相关负责人、主管工程师

 

　　【师资介绍】

 

　　周老师

 

　　任职机构：龙湖地产集团的城市公司工程总、项目总、运营总。

 

　　专业特长：高级工程师、工程硕士，在龙湖地产工作十多年，工程管理、运营管理经验丰富，参与、主持工程策划推演工作超过10年，经历了多个大型开发项目及几十个标段或者分期的工程策划推演分析工作，对于高层、别墅、洋房、商业各种业态项目，都有自己独到的策划推演理论和经验。交房项目成绩位居集团100多个项目之前列，运营排名居集团前列，甚至个别别墅项目在降价后交房客户报事率低至户均0.15条，位居集团第一；所在城市公司从成立后5年时间内，全新的新公司，规模迅速做大，目前房地产年销售超过100亿元。在工程管理、质量全过程控制领域具备丰富的经验及独到的见解，其在工程建造领域总结了很多实用又有效的方法，所负责的城市公司工程质量位居集团前二，一直作为标杆项目供全集团学习。曾任国内房地产前20强企业区域总，更多的站在企业经营的角度去解决工程推演系统问题，去平衡成本、供货、质量、合作方、政府等等各方的诉求。为国内前50强房企作过多次培训、辅导、咨询，包括：华润、保利、越秀、广州粤海、厦门建发、厦门联发、中交地产、中铁建融城轨道公司、中建东孚地产公司、深圳地铁公司、上海张江高科公司、上海康盛地产、北京大学、浙江大学、成都兴城人居公司、成都蜀鑫公司（国企）、郑州康桥集团、阳光100、雅居乐集团、佳兆业集团、西安紫薇地产、富力天津公司、四川邦泰集团等等，也为多家中小型房企深入一线项目实地提供了现场指导、全程项目咨询服务。

 

　　授课风格：工程管理实践为主并与项目管理理论相为融合，体系感强，强调实用。大量实战案例生动，讲解深入浅出，信息量大、知识面宽、实践性强。属于典型的“实战实用型”风格。

 

　　【课程大纲】

 

　　为实现高品质项目的快速开工、快速开盘、按时保质交房，房地产开发项目开展的前期必须要成立策划小组，从全局出发，重视时间价值、成本优化管控、资金使用价值等等，按照项目投委会决策要求、项目开发整体实施方案、项目全景计划等，协同设计、报建外联、成本招采、营销、物业等部门，系统、认真、周密、细致地做好工程管理规划、充分考虑事情的因果关系、先后次序，开工前的定位会、启动会、招标前、中期停止点、交房启动会等关键时间节点时，把项目开发存在的各种不利因素都罗列出来，理清各种因素的逻辑关系，梳理出影响工程的潜在因素，预估复杂程度，预测后期风险，提前预警，前控管理，并通过反复演练，以形成系统的工程管理解决方案。---以终为始！治未病。

 

　　高品质工程管理重点策划推演和穿插重点关注内容：

 

　　1.项目尽调应全面。

 

　　2.策划思路应清晰。

 

　　3.先行区应规划重点。

 

　　4.总分包施工组织策划应全面、透彻。

 

　　5.项目验收策划提前梳理。

 

　　高品质工程管理推演和施工策划怎么做？怎么用？

 

　　拿地前，工程策划重点是那些？地上障碍物、地下障碍物、土地自然灾害、用地红线桩点坐标复核后与拿地条件不符，或与邻近地块红线位置冲突、红线外道路数量、红线外附近有高压线或泵站等、周边存在卫星、雷达基站，机场等限制建筑高度、存在保护建筑，古树等不能拆除物件、项目需代建（幼儿园、学校、道路、公共绿地、公园、代建标准不明确等）

 

　　拿地后启动会阶段，工程策划做什么？工程管理目标、施工管理总图（场地现状分析、示范区与正式工程关系分析）、施工组织推演（分期分组团分标段及面积指标、全景计划工程相关节点、土护降与地基处理阶段、基础及主体施工阶段、装饰装修施工阶段、市政景观施工阶段、project工程进度计划、分供方选择方案）、基础选型方案、技术质量管理、风险管理。解决好进度、质量、工期、成本（全项目成本）、交付预控风险控制。

 

　　招标前、开工前的工程推演如何做？做哪些（临水临电、三通一平、基础、主体、装饰、管网、景观施工各阶段场地和施工道路转换、施工流水划分、周材如何周转、预售进度措施、交房的配套设施、通水电气、验收取证、工地开放等等）？解决什么问题？是否适用、有效？

 

　　项目交房前一年（竣备前10个月，批量精装修竣备前13个月），项目工程策划做什么？风险评估、管理行为执行落地效果。

 

　　谁来做？

 

　　谁来定？

 

　　施工方是否理解甲方的工程推演精髓？如何体现？

 

　　怎么用？

 

　　保证工期不浪费，才能有效保证工程质量。

 

　　保证工程管理一次成功，才会不浪费成本。

 

　　合理预留不可控工期期量，才会从容应对工程管理未知风险。

 

　　一、高品质工程管理策划推演。

 

　　1、项目基本信息与工程管理目标。

 

　　项目基本信息。案例：地铁保护、金属幕墙、大乔保活

 

　　工程管理目标

 

　　2、施工管理总图

 

　　场地现状分析

 

　　示范区与正式工程关系分析（既要卖好房，又要修好房，互不影响）

 

　　3、施工组织推演。

 

　　高层业态项目的工程策划和推演（成都**项目案例，已经成功交房，250多页工程推演PPT，像看动画一样观看工程推演，非专业人士也能轻松看明白，用结果来验证工程策划推演的重要性）。

 

　　分期分组团分标段及面积指标逻辑关系分析

 

　　全景计划工程相关节点铺排

 

　　土护降与地基处理阶段

 

　　土护降与地基处理方案

 

　　1）水文地质特征描述、分析

 

　　2）土石方调配方案

 

　　3）基坑开挖及降水支护方案

 

　　4）高切坡支护方案

 

　　5）地基处理方案

 

　　平面交通组织

 

　　临水临电布置方案

 

　　甲方监理办公临设方案

 

　　施工进度关键节点

 

　　基础及主体施工阶段

 

　　施工流水划分

 

　　垂直交通布置及分析

 

　　主体施工阶段平面交通组织（利用好现有交通道路，少花钱修路、避免重复修路）

 

　　地库顶板施工与交通组织。郦城案例：地库封顶滞后半年，导致交付延期3个月。

 

　　临水临电布置方案

 

　　生活临设布置方案

 

　　主体阶段施工进度关键节点

 

　　装饰装修施工阶段

 

　　装饰装修阶段施工流水划分

 

　　装饰装修阶段平面交通组织

 

　　外装施工措施

 

　　垂直交通转换

 

　　精装交房项目土建向精装移交工作面

 

　　装饰装修阶段施工进度关键节点

 

　　市政管网和景观施工阶段

 

　　市政施工阶段施工流水划分

 

　　市政景观阶段平面交通组织。郦城：深回填区域沉降严重，导致管网断裂、铺装破裂。

 

　　市政景观施工推演

 

　　市政景观阶段施工进度关键节点

 

　　编制启动版计划project工程进度计划

 

　　编制工程进度计划

 

　　工程进度计划重难点分析。郦城案例：门窗主材供货延后，导致抢工。

 

　　重要工序穿插及期量分析。郦城案例：正式电梯安装滞后、分包材料无法从地下室进入主楼。

 

　　工程进度计划偏差分析

 

　　4、技术质量管理

 

　　工程专项计划及重要技术方案。地铁保护、金属幕墙、大乔保活，砌体固化图、门窗深化图缺失导致后期门窗一个月集中抢工。打样不完整（典型节点不突出）样板点评不细致。生活阳台内设置底商排油烟风管立管，占用小业主生活阳台使用空间

 

　　1)防渗漏管控要点。案例：地下室底板渗漏

 

　　5、风险管理。案例分享：滨江郦城

 

　　2)征地、拆迁、场地移交

 

　　3)大市政配套（周边道路、水电气热力）

 

　　4)报批报建风险

 

　　5)进度风险

 

　　6)政府新规定

 

　　7)是否存在规证、施工证与竣备不统一状况，造成竣备风险和验收后改造

 

　　8)景观场地移交风险

 

　　二、传统施工穿插体系介绍。案例：西宸御湖镜

 

　　1、传统挑架施工体系定义

 

　　2、传统挑架穿插体系分析

 

　　3、项目特征分析

 

　　三、传统体系穿插逻辑梳理。

 

　　1、穿插体系梳理

 

　　2、项目市政穿插评估分析表

 

　　四、传统体系下的穿插落地。

 

　　1.单体穿插

 

　　2.总坪景观穿插。案例：西宸御湖镜，总平机电管网穿插中出现的问题

 

　　3.地库安装穿插

 

　　五、新建造体系3横3纵N-20+P单体穿插策划推演（案例：图文并茂展示单体建筑多维施工组织，视频介绍），施工周期比传统穿插更短，总成本更低。成都案例分享。

 

　　1.项目分析及配置

 

　　2.竖向穿插施工模型

 

　　3.横向穿插施工模型

 

　　4.穿插施工措施

 

　　六、高品质工程策划成果贯穿项目执行。

 

　　1.招标要求VS启动会推演成果

 

　　2.回标汇报重点

 

　　3.开工前推演策划要求

 

　　4.项目中期策划重点