【课程背景】
“轻资产”管理是一个逐渐热门起来的话题,不仅是开发商设立专门的商业管理公司,接盘自我开发的商业项目,进行专业化的管理,进而走向上市,将商管公司成为可以独立见世面的经营体;而且市场上逐渐形成了专业的“轻资产”管理公司,以专业化的手法接盘管理非自我开发的商业项目。
这两个分支有时呈现混合状态,有时其管理的边界,在开发、购买、管理、退出整个生命链上独自展现出相当的生命力,尤其在当下销售类物业萎缩、持有经营类商业不易的大背景下。因而,如何做好“轻资产”管理,揭示管理(运营)质量的本质,掌握从基本技能到形成系统和有数据化指标衡量,无论对于从开发商走过来的商管公司外拓“轻资产”管理市场,还是对于“轻资产”管理公司接盘商项目,都有着重要的意义。
本课程正是从这一点出发,深度剖析商业地产资产管理的理念、方法、工具、案例和实践,揭示规律、提供标准、给出方法,从而于纷乱的市场头绪中,亮出清醒和专业。
【课程收益】
1、学习当下商业地产资产运营模式的概念、方法与实践;
2、掌握资产管理关键指标及相互关系,学会通过指标判断盈利;
3、不同服务模式介绍及特点、风险点、注意事项,分清不同模式下的利益与风险;
4、成功的轻资产管理管理公司的衡量准则是什么?甲方如何挑选轻资产管理公司,而做为乙方如何提高自已的核心运营能力;
【课程对象】
1、商管公司中高层,当前已有一个以上的在营商业项目,运营、招商条线最佳;
2、地产开发公司,投资公司的中高层,意寻找或已有正在合作的商管公司;
【金牌讲师】
拥有20余年商业地产工作经验,历任上海梅龙镇广场、上海中信泰富广场、长风景畔广场、上海老西门新苑、宁波泰富广场、英特宜家等总经理。
老师成功开发和管理了众多商业项目,操作过多个位于上海市中心及长三角商业中心区域,由国际和香港著名房地产开发商投资运营的的大型商业项目,其中包括数个25万㎡以上的城市综合 体项目,以及10万㎡以上的商业项目。在商业项目开发、市场定位、招商以及运营管理等 商业地产全过程积累了大量成功经验,对中国市场有深刻的认识与理解,积累了丰富的品牌资源。
【课程大纲】
一、轻资产管理需求的导出
1、在建面积和行业集中度
2、体量和城市布局
3、商业轻资产管理真伪命题的争论
何谓轻资产管理? 轻资产管理的微笑曲线
轻资产与重资产的区别?
轻资产管理对于地产开发公司转型是否是一个途径,还是捷径?
轻资产管理对于专业公司,是否是蓝海?物业管理是否从属于轻资产管理?
案例一:宝龙商管轻资产输出特征详解
二、优秀的轻资产管理是商业投资回报途径的保障
1、租金收益和现金流
2、资产增值和价值提升
3、如何测算资产价值 介绍三种方式
案例二:从长风景畔到长风大悦城
三、轻资产管理的优势和难点
1、轻资产管理的三个基本资产价值概念NOI、NPI、EBTDA
2、优势:投资和管理分离、专业度与经营成功率、价值实现的多方合力和一家独斗
3、难点:诚信和信任感、利益与责任
案例三:光大安石管理模式的“模糊”边界
四、轻资产管理模式
1、服务内容
2、不同服务模式介绍及特点、风险点、注意事项
物业租赁
品牌输出及运营管理
案例四:南京“冠生园”月饼馅过期事件
参股并管理
案例五:“追风”儿童游乐系列租赁方式
合资公司
案例六:凯德轻资产管理运营的全流程简析
五、轻资产管理管理操作步骤-利益与公允
1、如何测算服务管理费
不同管理模式下的收费规则介绍和分析
2、用专业能力为委托方资产增值
3、商业经营的三个周期
第一,培育期 市场认知、客流增长、租户稳定 九个月到一年 渡过一个里程碑向第二个里程碑迈进
第二,成长期 市场形成口碑 经营和收益形成模式 三个GMV建立
第三,成熟期 市场的标杆 品牌和消费者圈层 经营老练 收益达到稳定
案例七: POS机购买和“融资性租赁”
六、分清不同模式下的利益与风险
业主方和轻资产输出方归并讨论,正反取“利”
1、委托管理模式
收益:服务费(咨询性质)
1)前期定位
2)租金底价制定
3)建筑形态确定及主力租户建筑结构适配
4)运营管理和物业服务特别是增值服务(事先对“溢价”有约定)
风险:费用留置
与业主方定位分歧导致招商困难
工程特别是机电出现严重错漏导致运营“硬伤”
运营未达KPI导致服务费被扣减
成本:
1)运营成本(经营成本(三项基本功能)、公共事业费、员工成本等)
2)不承担租赁成本(改造和佣金)
案例八:某购物中心主力租户前期商榷结构和机电问题
2、品牌和管理输出模式
收益:品牌使用费和管理服务费(顾问模式)
1)前策阶段与委托管理模式相当
2)服务费或利润的固定比例(NPI概念)
3)无“溢价”收益
风险:费用留置
1)商誉风险
2)输出的管理理念与业主的“急切”心情不合拍(商业“三期”)
成本:
输出管理人员成本
3、整租模式
收益:租金和管理费
1)租金“差价”
2)全额的管理费
3)无前策收入
风险:减收
1)租金“差价”不及前策测算
2)运营成本高企
3)原建筑结构有硬伤,导致运营效益下降
成本:全额(相当于重资产)
1)租赁成本
2)业主收取的配合费用
3)运营成本
七、轻资产管理管理公司挑选准则
1、成功轻资产管理管理公司的衡量准则
1)基础文件的扎实
2)流程和制度的完整并简便
3)具专业度的水准
第一,核心运营能力的建立
理解资产管理的注重点,悟透资管与运管的关系,掌握资本化率及其与资产价值之间的关联
表一:恒隆2021年中期年报
表二:瑞安房地产年报
第二,有轻资产管理的抓手
1)权责发生制的应用
2)轻资产公司对系统(设施)管理的概念和流程的融会贯通
第三,能够有资产管理视角下运营目标的确立
a) 开业率如何影响NOI
b) 收益水平的精确测算
c) 掌握轻资产管理资管的信息化管理手段
附件一:某购物中心NOI核算数据汇总
2、轻资产管理公司具备精细化运营能力的标志
1)掌握商业三个GMV
2)掌握三个GMV之间的关联
案例八:最低客流计算示例
3)懂得运营收入和支出的分类
a) 收入分类和流向
b) 支出分类和流向及占比
c) 学会分辨资产价值和成本(费用)及其有效性
附件二:成本中心数据计算
4)运营指标体系建立
a) 运营管理端指标体系
b) 运营租户端指标体系
附件三:运营合成指标
3、轻资产管理管理于运营管理中的两个成功里程碑
4、精细化运营是轻资产管理公司能力的基石
1)疫情常态化下的招商策略制定,是资产管理能力的体现
第一,主力租户的含义,在目前商业情势下需要“再定义”
第二,空置率上升,需要有应对策略
第三,租户要求减租,需要有分析和方法
案例九:某影院新冠疫情影响下的二次招商被动调整
案例十:某商场如何分析租户运营“健康状况”
2)会员系统(CRM)的建立,是运营颗粒度的体现
3)积分体系及其运用
案例十一:从“宜家”积分累积方式看客服理念的转变
4)良好的物业服务是构建牢固的底层资产
5)退出机制的设定和条件
引入战略投资者、整体出售、REITs、公司内部分拆
案例十二:两个不同商业实体的出售比较
案例十三:澳洲西田
八、目前轻资产管理的发展趋势
1、大量玩家持续加入赛道,扩张提速
2、模式、产品更为多元
3、科技赋能、数字化介入程度提高
【课程说明】
【主办机构】中国房训网
【时间地点】2023年2月25-26日 广州(具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知,详情请咨询会务组)
【培训费用】4980元/人(含讲师费、场地费、讲义费、茶歇费等),会务组提供酒店代订服务,如需住宿请在报名回执单中说明,会务组统一安排,费用自理。
【报名咨询】 全国免费咨询热线:400-6789-925 QQ:2442760608 E-mai:fangxunwang@qq.com 微信号:fangxunwang
[注:本课题亦可作为企业内训,请需要的企业电话联系: 400-6789-925]
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